Projet de loi N°1058 relatif à la réforme de la copropriété des immeubles bâtis

 

La copropriété est régie à Monaco par la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée déjà trois fois (en 2010, 2012 et 2019) et susceptible d’évoluer à nouveau. En effet, un projet de loi n°1058, reçu par le Conseil National le 30 juin dernier, propose de nouvelles modifications afin de répondre aux exigences issues de l’évolution de la pratique et des difficultés rencontrées.

Ainsi, l’objectif de cet ajustement législatif est de moderniser et d’améliorer le statut de la copropriété en matière d’organisation et d’administration, d’adapter certaines règles au regard de la taille de certains immeubles, de faciliter la prise de décision en assemblée générale et de prévenir les contentieux, tout en préservant un équilibre entre les droits individuels et l’intérêt collectif des copropriétaires. Le projet de texte s’articule autour de deux axes dont les dispositions majeures sont présentées ici.

 

1/ La création de dispositions répondant aux besoins de la pratique

 

  • Distinction des parties communes générales (propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires), des parties communes spéciales (propriété indivise de certains copropriétaires, c’est-à-dire affectées à l’usage ou à l’utilité uniquement de certains copropriétaires) et des parties communes à jouissance privative (appartiennent indivisément à tous les copropriétaires mais sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot).
     
  • Instauration d’une dérogation concernant certains frais communs afin qu’ils soient imputés au seul copropriétaire concerné.
     
  • Obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile auprès d’une compagnie d’assurance agréée dans la Principauté, que les copropriétaires soient occupants ou non.
     
  • Obligation de joindre aux convocations des assemblées générales les devis relatifs aux travaux et aux dépenses dès lors qu’ils dépassent un montant fixé par arrêté ministériel, et ce dans un souci de parfaite information des copropriétaires.
     
  • Instauration d’un délai butoir afin que les copropriétaires puissent notifier leurs questions en vue de leur inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (délai maximal de dix jours avant l’envoi de la convocation à ladite assemblée).
     
  • Création de dispositions propres aux copropriétés composées de deux copropriétaires afin de remédier aux éventuels blocages, tout en préservant les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes :
    • dérogation partielle à la règle de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire, ladite règle étant qu’un copropriétaire possédant une quote-part des parties communes supérieure à la moitié des tantièmes généraux a son nombre de voix réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Cependant, cela peut entrainer des situations de blocage dans l’administration de la copropriété. C’est pourquoi une dérogation à ce principe serait possible quant à certaines décisions, notamment celles concernant l’article 15 de la loi en vigueur (demande des copropriétaires de pouvoir faire des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, donner mandat au syndic d’autoriser ces travaux lorsqu’ils ne sont pas de nature à nuire à la solidité ou à l’esthétique de l’immeuble, décider des conditions dans lesquelles sont réalisés les actes de disposition portant sur les parties communes ou sur les droits accessoires aux parties communes lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires.),  et la désignation du syndic. Dès lors, le copropriétaire majoritaire serait le décisionnaire.  
    • possibilité, en l’absence de syndic professionnel, aux deux copropriétaires composant le syndicat de se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes décisions, y compris celles relevant de l’unanimité. 
  • Instauration d’un régime dérogatoire pour les petites copropriétés ne possédant pas plus de dix lots, dans un objectif de simplification des règles applicables. Chaque copropriétaire peut prendre l’initiative, en cas d’empêchement ou de défaillance avérée du syndic qui mettrait en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu’elle désigne un nouveau syndic ou qu’elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité des occupants.

 

2/ L’actualisation des dispositions

  • Précision de la notion de droits accessoires aux parties communes, à savoir le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives.
     
  • Diminution de la majorité (deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés au lieu de l’unanimité) pour l’adoption des décisions relatives aux travaux de surélévation, d’affouillement ou de construction en vue de créer de nouveaux locaux privatifs dans le cas où les travaux ne sont pas réalisés par les soins du syndicat mais par l’un des copropriétaires sur un lot privatif.
  • Réduction du délai (un mois) dont dispose le syndic pour envoyer les procès-verbaux d’assemblée générale
     

Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter le site du Conseil National :

https://www.conseil-national.mc/2022/07/06/n1058-projet-de-loi-modifiant-des-dispositions-de-la-loi-n1-329-du-8-janvier-2007-relative-a-la-copropriete-des-immeubles-batis-modifiee/

 

 

Valeri Agency, depuis 2019, propose également ses services en tant que syndic de copropriétés à Monaco. Son équipe, dédiée à l’administration d’immeubles, dispose de toutes les compétences administratives, juridiques, comptables et techniques. Réactive et rigoureuse, l’équipe suit avec attention l’administration des copropriétés, avec toujours la volonté de préserver et valoriser le patrimoine des propriétaires.

Nous restons à votre écoute pour toute question que vous pourriez vous poser au sujet de votre copropriété.