Observatoire de l’immobilier résidentiel 2019

 

  1. Le marché immobilier résidentiel monégasque

 

Evolution du nombre des ventes et reventes de biens immobiliers

 

 

Le nombres de ventes et de reventes évoluent dans le même sens depuis l’année dernière, cette tendance s’étant poursuivie en 2019, à la baisse cette fois-ci. Le nombre de ventes a connu une forte baisse (-54,2%) même s’il reste néanmoins à un niveau relativement élevé depuis 10 ans, alors que le nombre de reventes enregistrait une baisse beaucoup moins conséquente (-4,9%), avec un total de 462 transactions.

En près de 10 ans, le nombre de transactions a plus que doublé malgré une baisse de 11,7% par rapport à 2018 qui enregistrait 523 transactions.

 

Evolution du montant des ventes et des reventes 

 

Le total du montant des ventes et reventes est constamment au-dessus des 2 milliards d’euros depuis 2014 avec un total de presque 3 milliards d’euros en 2019, record historique. On observe néanmoins une stabilisation depuis lors, avec des fluctuations d’années en années mais bien moins importantes que la croissance exponentielle enregistrée entre 2009 et 2014.

 

A/ Le marché des ventes immobilières

Concernant le marché des ventes immobilières, c’est-à-dire les livraisons d’appartements neufs et les commercialisations d’immeubles en cours de construction, un total de 49 appartements a été livré en 2019 dont 40 sont situés au One Monte-Carlo et destinés uniquement à la location et 9 sont situés au 26 Carré Or dont la moitié était destinée à la vente.

Néanmoins, le marché reste soutenu, d’une part par des projets immobiliers à venir tels que le 45 rue Grimaldi, l’Exotique ou la Tour des Giroflées et, d’autre part, par la commercialisation d’appartements livrés en 2018 au Stella.

 

Evolution du nombre des ventes par type d’appartement

 

 

Ainsi, malgré le très faible apport en 2019 de nouveaux biens, 33 appartements ont fait l’objet d’une transaction (dont 25 sur plan dans les opérations à venir), ce qui est néanmoins en net recul par rapport à 2018 (-54%) où l’opération du Stella, entièrement destinée à la vente, était livrée avec à la clé 89 appartements.

 

Evolution du montant des ventes par type d’appartement

 

En revanche, le montant de ces ventes représente 320,5 millions d’€, connaissant un recul également (-14% par rapport à 2018), mais bien moins marqué que le nombre de transactions.

 

Evolution des prix moyen et médian des ventes

 

 

Par conséquent, le prix moyen a explosé passant de 5,2 millions d’€ en 2018 à 9,7 millions d’€ en 2019. Ceci est directement lié au fait que le 26 Carré Or, seule opération livrée en 2019, comprend des appartements de très haut standing et de grandes tailles qui ont été vendus à plusieurs dizaines millions d’euros.

 

B/ Le marché des reventes immobilières :

NB : on qualifie de revente la 2ème cession d’un bien immobilier, ou la 1ère mais dans un délai supérieur à 5 ans après l’achèvement d’un bien immobilier.

 

Evolution du nombre de reventes par type d’appartements

 

 

Concernant le marché immobilier des reventes dans « l’ancien », on dénombre 429 transactions, soit 22 de moins qu’en 2018 (-4,9 %). Les reventes portant sur des studios, deux et trois pièces représentent les trois quarts du marché, le dernier quart portant sur celles des appartements de plus grande taille.

Il est intéressant de constater que malgré les difficultés rencontrées sur le marché locatif en ce qui concerne les studios, le nombre de vente continue de croître (passant de 99 transactions en 2018 à 105 en 2019).

Autre point à mettre en avant, c’est le nombre de 15 villas vendues en 2019, plus fort total jamais enregistré depuis la création de cet observatoire, et qui ont été souvent acquises en vue de promotions immobilières.

 

Evolution des prix moyen et médian des reventes

 

Les prix, moyen et médian, d’une revente immobilière progressent, respectivement de 11,8% et 8,6% et ont plus que doublé en 10 ans.

 

Evolution du prix moyen des reventes par typologie d'appartement

 

 

Tous les prix moyens par typologie sont à la hausse en 2019, à l’exception de celui des 5 pièces, mais qui d’une manière générale sont plus volatiles étant donné les différences de standing et de taille d’un bien à l’autre de cette catégorie et vu le plus faible nombre de transactions annuelles. Ainsi, la vente moyenne d’un studio en 2019 s’approche des 2 millions d’euros (1,8 million d’euros).

 

Nombre de reventes d’appartements par année et tranche de prix

 

 

Ceci s’explique par le fait qu’1 transaction sur 7 est désormais supérieure à 10 millions d’euros en 2019, soit une augmentation de près de 40% par rapport à 2018. A titre de comparaison en 2010, les ventes supérieures à 10 millions d’euros représentaient seulement 1 transaction sur 20 !

 

Evolution du prix annuel au m2 par type d’appartement

 

On observe une stabilisation entre 2018 et 2019 du prix moyen au mètre carré de 48.151 euros. Celui-ci a baissé sur toutes les typologies d’appartement en 2019, à l’exception des studios et des 4 pièces. La plus forte volatilité est observée sur les appartements de grande taille, mais ceci s’explique aussi par le fait que le nombre de transactions soit plus faible sur ces typologies et donc plus fluctuant.

 

Evolution du prix annuel m2 par quartier

 

 

Seuls six quartiers ont suffisamment de transactions pour que soit calculé, tous les ans, le prix au mètre carré, lequel en 2019 a dépassé les 52.000 € dans les quartiers de Monte-Carlo, Fontvieille et la Condamine. En effet, les quartiers du Larvotto et de Monaco-Ville disposent d’un nombre de transactions trop limité pour être analysé.

Malgré une baisse de 6%, Monte-Carlo reste le quartier le plus cher avec un prix au mètre carré de 53.042€. A contrario, le prix au mètre carré le moins élevé se situe au Jardin Exotique (35.383 €).

Le quartier du Jardin Exotique observe une baisse substantielle, entre 2018 et 2019, de l’ordre de 11,1% et se trouve être désormais le quartier le moins coté en termes de prix, alors que dans le même temps, les quartiers de Fontvieille et des Moneghetti enregistrent la plus forte augmentation (respectivement +14,2% et +24,8%).

Ainsi, il est intéressant de constater que l’on observe un resserrement des prix entre les quartiers les plus prisés et les autres. En effet, alors qu’il y avait un écart en 2017, de 66% entre le quartier le moins prisé et le mieux apprécié, en 2019, cet écart n’est plus que de 50%.

 

C/ Caractéristique des logements


Pour aller au-delà des chiffres de l’observatoire, il est intéressant d’avoir connaissance des caractéristiques des logements, issues de l’Etude de Recensement de la population de 2016, afin notamment de connaître les besoins du marché en termes d’immobilier.

 

 

Entre 2000 et 2016, le nombre de logements total disponible en Principauté a augmenté de 6,2%.

Une très large majorité des logements sont occupés en tant que résidence principale (88,6%), et 7,4% des logements sont vacants car probablement en vente ou en cours de rénovation.

 

 

Il est intéressant de constater que le logement type en Principauté correspond à un 3 pièces mesurant entre 60 et 80m².

Plus d’un foyer sur deux vit dans un 2 pièces ou 3 pièces (56,5%) et un appartement de moins de 80m² (53,1%).

D/ Pour aller au-delà

 

Pourcentage d’appartements disponibles revendus par quartier en 2019

 

 

Basé sur le nombre de logements recensé en 2016, auquel on a retiré les appartements domaniaux réservés uniquement aux monégasques et que l’on a complété avec les nouvelles livraisons, le tout mis en rapprochement avec les chiffres des reventes immobilières par quartier, on obtient le pourcentage du parc immobilier disponible qui est revendu chaque année.

Ainsi le quartier disposant du plus grand « turnover » est Fontvieille alors qu’à l’opposé celui qui est le plus stable est le Larvotto. Etrangement, Monte-Carlo, qui bénéficie du prix le plus élevé au mètre carré et qui est recherché par les nouveaux résidents, n’est que le 6ème quartier le plus dynamique sur les reventes. Le pourcentage moyen est relativement faible, car celui-ci signifie que seul 1 appartement sur 38 disponibles à Monaco est vendu chaque année.

Ceci s’explique en partie, par plusieurs raisons :

  • la gestion patrimoniale très répandue auprès de certaines familles monégasques et résidentes qui possèdent un nombre d’appartements très conséquent mais destiné uniquement à la location.
  • L’absence ou les faibles frais successoraux qui n’incitent par les héritiers à vendre.
  • La surface financière très conséquente des propriétaires qui fait que ces derniers n’ont pas besoin de liquidités ou de nécessairement vendre pour pouvoir acheter.

 

E/ Conclusion

L’année écoulée

L’année 2019 a enregistré un nouveau volume de ventes records avec près de 2,8 milliards de ventes et de reventes malgré une baisse du nombre de transactions de 11,7%, portant le total à 462.

Malgré les délais souvent plus longs de relocation entre les locataires sortants et entrants, et les prix des locations qui ont sensiblement baissé sur les biens notamment d’entrée de gamme, les prix à la vente sont stables voire continuent sensiblement d’augmenter.

Certains quartiers comme Fontvieille ou les Moneghetti, qui avant étaient sous-estimés au profit d’autres, bénéficient aujourd’hui d’une nouvelle attractivité en grande partie liée aux prix qui étaient plus accessibles mais aussi pour certains aspects aujourd’hui recherchés, comme les espaces verts dont ils bénéficient ou encore la surface généreuse disponible dans certains des immeubles les composant.

Le parc immobilier se modernise et s’améliore avec les nombreux projets de rénovations entrepris notamment par de nombreux marchands de biens. Ceci vient répondre aux attentes des nouveaux résidents de plus en plus exigeants et habitués aux standards internationaux des grandes capitales et qui passent de plus en plus de temps en Principauté, avec le renforcement des contrôles effectués par la Sûreté Publique quant à la réalité de leur résidence.

L’année prochaine et au-delà

Le marché est toujours dynamique, prospère, et les biens dont les propriétaires sont vraiment vendeurs n’ont pas de difficultés à trouver preneurs. L’offre étant limitée et la demande soutenue, le marché est toujours très solide.

De plus, ce marché bénéficie toujours, et de plus en plus, d’un interventionnisme de l’Etat, qui n’hésite pas à préempter et acheter des biens dans l’optique de futurs remembrements.

Ainsi, de nombreux projets de promotions immobilières sont en cours, en atteste également le nombre de transactions records sur les villas. D’un côté, il y a des opérations privées dont une partie seulement sera destinée à la vente et le reste sera conservé en patrimoine, et de l’autre, il y a des opérations publiques financées par l’Etat, qui s’inscrivent dans le cadre d’un vaste plan national.

D’autre part, ce qui fait le succès de la Principauté depuis des décennies est toujours d’actualité avec notamment la prospérité économique du territoire, la qualité de vie et la fiscalité avantageuse. De plus, des facteurs exogènes viennent également renforcer son attractivité tels que le climat d’insécurité, d’instabilité politique et fiscale des pays voisins, l’accroissement des richesses toujours plus rapide des HNWI, principale clientèle de Monaco, et enfin l’incroyable faiblesse des taux d’intérêt incitant le recours au financement par emprunt.

Néanmoins, et après cet élan d’optimisme, nous tempérons notre analyse et notre point de vue en soulevant des zones d’ombre qui demeurent et devraient s’accentuer, lesquelles nous incitent à la prudence sur nos prévisions. La qualité de vie monégasque bien souvent vantée, s’est dégradée en grande partie liée au fait des nombreux travaux qui créent des nuisances sonores et des problèmes de circulation. La complexité de plus en plus importante d’ouvrir un compte bancaire à Monaco qui découragent certains de venir s’installer et le renforcement des procédures du SICCFIN qui déplait à quelques clients fortunés. Également, la possible montée artificielle des prix enregistrés sur les transactions immobilières depuis quelques années liées à l’explosion des opérations spéculatives des marchands de biens.

Enfin, l’économie mondiale qui rentre dans une année indécise avec des taux d’intérêts négatifs qui se prolongent et qui sont anormaux, les tensions géopolitiques et diplomatiques aigües entre les grandes puissances économiques et le sujet qui monopolise l’attention des médias internationaux depuis plusieurs semaines à savoir le risque de pandémie mondiale du Coronavirus qui laisse craindre un ralentissement de l’économie mondiale.

 

A Monaco, le 27 février 2020,

 

 

Florian VALERI