Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société qui a pour objet de réaliser des opérations purement civiles, telle la gestion d’un patrimoine immobilier. Une SCI peut en effet acheter, posséder et louer des biens immobiliers non meublés. Cependant, toute activité commerciale est écartée, comme par exemple la location meublée ou l’activité de marchand de biens. Dans ces derniers cas, il faudra s’orienter vers un autre type de société, notamment la SARL.

Une SCI comporte les caractéristiques suivantes :

• il faut deux associés au minimum, qui peuvent être soit des personnes physiques, soit des personnes morales ayant la personnalité juridique ;
• il faut un gérant, qui peut être l’un des associés ;
• les associés de la SCI ont une responsabilité illimitée, non solidaire, face aux dettes de la SCI au prorata de leur participation dans le capital social ; 
• il n’est pas nécessaire d’être Monégasque ou résident monégasque pour créer une SCI de droit monégasque ;
• il n’y a pas de capital social minimum requis.

En matière de législation, les SCI monégasques sont régies par :

• le Code Civil (articles 1670 à 1711) ;
• la loi n°797 du 18 février 1966 relative aux sociétés civiles, modifiée ;
• la loi n°1.385 du 15 décembre 2011 portant diverses mesures en matière de mise à jour de la législation sur les sociétés anonymes, les sociétés civiles, les trusts et les fondations ;
• l’Arrêté Ministériel 2012-182 du 05 avril 2012 portant application de la loi n°1.385 précitée.

Mais pourquoi créer une SCI plutôt que détenir un bien immobilier en nom propre ? 

Cette question se pose le plus souvent dans deux cas :

• lorsque plusieurs personnes projettent d’acquérir un bien immobilier à titre d’investissement. Dès lors, la SCI est une solution optimale pour éviter les difficultés liées à un achat commun. Elle évite l’indivision, source potentielle de difficultés, entre les différents associés. Le gérant d’une SCI peut prendre ses propres décisions en dépit des blocages liés à un désaccord entre les associés.  Attention cependant à bien délimiter l’étendue de ses pouvoirs décisionnaires, car en cas de mauvaise gestion du gérant les associés sont personnellement responsables.
• lorsque l’on pense à sa succession et que celle-ci comporte plusieurs bénéficiaires. Quand le bien légué est attribué à une SCI, il n’y a pas d’indivision successorale, évitant ainsi les difficultés qui pourraient en découler, car ce n’est pas le bien immobilier lui-même qui est transmis mais les parts de la société. 

L’intérêt de la SCI est donc à la fois d’acquérir plus facilement un bien immobilier, de protéger ce patrimoine et de le développer. C’est pourquoi la grande majorité des SCI est créée dans un but purement patrimonial qui servent comme outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier familial.

Lorsque ce patrimoine est situé en Principauté de Monaco, la constitution d’une SCI monégasque est évidente. Mais c’est aussi le cas lorsque celui-ci est situé en France.

En effet, en vue de l’acquisition d’un bien immobilier en France, pour des raisons d’ordre successoral et fiscal, la SCI monégasque est souvent mieux adaptée qu’une SCI française, notamment au regard du lieu de résidence des associés. 

La fiscalité monégasque est en effet plus favorable et il existe une exonération des droits de succession en France pour les résidents monégasques, selon leur nationalité comme expliqué ci-après. En effet, une SCI monégasque est soumise à un traitement fiscal plus souple et plus simple que celui d’une SCI française, d’autant plus que depuis 2011, les règles françaises concernant la fiscalité des donations et successions ont été alourdies.

Il conviendra toutefois de respecter certaines obligations déclaratives en France afin d’éviter l’application de la taxe de 3% portant sur la valeur vénale du bien. Il s’agit notamment de la déclaration n° 2072-S . Cette déclaration, qui doit être faite dans les deux mois de l’acquisition ou chaque année à la mi-mai, précisera le pourcentage de détention des parts par les associés ainsi que la composition du patrimoine détenu par la SCI et, si la SCI laisse à disposition, gratuitement, les biens de son patrimoine à ses associés ou si les biens sont loués, les revenus perçus.

Les parts d’une SCI monégasque d’un résident fiscal monégasque relèveront du droit des successions monégasques à son décès et non du droit des successions françaises. Ce qui peut être très avantageux puisque les taux d’imposition applicables en matière de successions ou de mutation en droit monégasque peuvent aller de 0 à 16% comme indiqué ci-dessous :

Par comparaison en France, le calcul s’effectue par tranches (selon la fraction de part nette taxable, après application des abattements) selon les taux suivants :

C’est de la convention entre la France et la Principauté de Monaco concernant les modalités de règlement des successions (et non des donations) signée le 1er avril 1950 que les associés d’une SCI monégasque tirent cet avantage. 

C’est ce qu’a décidé la Cour de Cassation le 2 octobre 2015 en rendant un arrêt qui fera date. En effet, elle a jugé que les parts d'une société monégasque, propriétaire d'immeubles en France, ayant appartenu à un résident monégasque décédé en France et revenant à ses héritiers résidents français ne sont pas taxables aux droits de succession en France. Les parts de SCI sont des biens meubles, peu importe que la société soit composée d’immeubles essentiellement français, et la fiscalité applicable est celle de Monaco.

Cette décision doit bénéficier à la plupart des nationalités sur la base du principe de non-discrimination sous réserve de l’existence de conventions entre la France et le pays du résident monégasque et pour autant bien sûr que le défunt soit résident depuis au moins cinq ans en Principauté. 

Dans un arrêt rendu en date du 11 juin 2003, le Conseil d’État français a permis, pour la première fois, aux étrangers résidant à Monaco (c’est-à-dire les résidents monégasques de nationalité autre que française ou monégasque), disposant d’un ou plusieurs biens en France, d’échapper à l’imposition forfaitaire applicable en France aux non-résidents en vertu du principe de non-discrimination.

Cependant, ce principe est soumis à certaines conditions et à l’analyse de chaque convention fiscale entre la France et le pays national du résident monégasque, et il ne concerne que certains résidents de la Principauté. Par exemple, les ressortissants russes résidants en Principauté pourront bénéficier de cette exonération car la convention franco-russe permet l’application de la clause de non-discrimination aux ressortissants russes résidant dans un état tiers.

Néanmoins, ceux qui n’auraient pas la chance d’être protégés par une convention fiscale avantageuse ont quand même intérêt à détenir un bien immobilier en France au travers d’une SCI monégasque au lieu d’une SCI française pour bénéficier d’autres avantages.

L’un de ces avantages est la non-imposition en France des comptes courant d’associés détenus dans la SCI au décès de l’associé et l’autre est la possibilité d’utiliser cette SCI pour détenir d’autres actifs tels que des comptes en banque, des oeuvres d’art, un bien immobilier en Principauté, etc... sans imposition en France.

Un autre avantage d’une SCI monégasque au regard de la SCI française réside dans la confidentialité des informations.

Contrairement aux SCI françaises pour lesquelles il existe un registre public consultable à tout moment, celles de la Principauté n’en possèdent pas. Ce qui signifie que des informations concernant l’identité des associés ne peuvent pas être révélées et les tiers n’ont accès qu’à des renseignements se limitant uniquement à la forme juridique, le siège social et la dénomination sociale. Toute autre information et, notamment, tout renseignement concernant l’administration de la société, ne peuvent leur être communiqués, à l’exception des magistrats et avocats qui en feraient la demande.

En revanche, la SCI monégasque comporte également des limites. Par exemple, l’intérêt d’une SCI monégasque par rapport à une SCI française en cas de revente est inexistant, bien au contraire. Si c’est le bien lui-même qui est vendu, la cession est soumise aux droits d’enregistrement français. En  revanche, si ce sont les parts de la SCI monégasque qui sont cédées, en plus du droit d’enregistrement français, il y aura un droit de 1% sur le montant de la cession des parts à payer en Principauté. Cela peut devenir intéressant, lorsque le bien est détenu depuis un certain temps par la SCI monégasque, afin de reprendre le délai de détention pour minimiser l’imposition sur la plus-value en cas de future revente. 

Idem en cas de mise en location des biens immobiliers. En effet, la SCI ne permet pas de bénéficier de certains régimes fiscaux liés aux revenus fonciers, comme notamment celui lié aux locations meublées non professionnelles qui bénéficie d’abattements lorsque le bien est détenu en nom propre.

Quelles sont alors les formalités à accomplir ? 

Il faut tout d’abord  rédiger les statuts qui décrivent l’ensemble des règles de fonctionnement de la société, établis par acte sous seing privé ou par acte notarié. 

La société doit avoir un objet licite et être contractée pour l’intérêt commun des associés, lesquels doivent chacun apporter ou de l’argent, ou d’autres biens, ou leur industrie (article 1671 du Code Civil).

La rédaction des statuts est assez libre mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie.

Une disposition des statuts qui préciserait que seul l’un des associés pourra obtenir la totalité des bénéfices, ou qui affranchirait de toute contribution aux pertes les sommes ou effets mis dans le fonds de la société par un ou plusieurs associés, est nulle (article 1693 du Code Civil). 

Ensuite, à dater de leur signature par tous les associés, ces statuts sont soumis à la formalité de l’enregistrement dans le délai d’un mois s’ils sont sous seing privé et de 15 jours s’ils sont notariés. Le droit d’enregistrement s’élève à 1% du capital social auquel il faut ajouter des droits de timbre. Si ce délai n’est pas respecté, l’acte sera passible d’un double droit d’enregistrement. 

Par ailleurs, ils seront considérés comme nuls tant à l’égard des associés que des tiers s’ils n’ont pas été enregistrés dans les délais légaux, comme tous les différents actes ultérieurs.

Une fois les statuts enregistrés, il conviendra d’acquitter auprès du Registre du Commerce et de l’Industrie la somme de 65 euros et de 5 euros par certificat d’inscription.

La création d’une SCI n’est pas assujettie à des formalités de publicité au Journal de Monaco mais elle doit être immatriculée au répertoire spécial des sociétés civiles dans les deux mois de sa constitution.

Dès qu’elle est constituée, la SCI doit ensuite tenir une comptabilité “allégée” en vertu de la législation : elle doit procéder à l’enregistrement comptable de toutes les opérations qu’elle réalise sous la forme d’un état des recettes et des dépenses et de conserver au siège social les enregistrements comptables et les documents justificatifs correspondants, y compris bancaires, durant au moins cinq années.

A ce jour, il n’y a absolument aucune formalité de dépôt de ces documents auprès des autorités monégasques mais la loi prévoit une pénalité financière en cas de manquement à cette obligation de conservation, le gérant s’exposant à une peine d’amende de 18 000 à 90 000 euros.

Même si la création d’une SCI à Monaco est relativement simple, il est conseillé de prendre attache auprès de professionnels pour trouver la solution la plus adaptée à votre situation. En effet, d’autres formes de sociétés peuvent être plus opportunes selon votre situation et votre objectif, telles qu’un trust, une association ou encore une société commerciale. De plus, le conseil avisé de spécialistes sera également précieux quant à la rédaction des statuts. 

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