Que l’on soit propriétaire ou potentiel acquéreur d’un bien immobilier, l’une des premières informations que l’on souhaite connaître concerne sa superficie. Quel que soit le profil de ces personnes, cette donnée est essentielle et revêt encore plus d’importance lorsqu’il s’agit d’investisseurs plutôt que de clients « finaux » qui achètent pour leur propre compte.

En effet, la valorisation d’un bien immobilier repose en grande partie sur son prix au mètre carré, qui est la valeur prise en référence, peu importe le pays. Pour l’obtenir, il suffit simplement de diviser le prix global par la surface retenue (en retenant des critères qui varient selon les pays et le type de bien). Bien d’autres éléments de référence sont pris en compte lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien ; on pourrait citer de manière non exhaustive : la situation géographique et urbanistique, la situation juridique et locative, la disposition, la vue, l’exposition, l’état, l’année de construction, etc. Néanmoins, lorsqu’un prix est fixé, les conclusions de toutes les expertises, ramènent toujours cette valeur au mètre carré, qui est le critère le plus objectif dont on peut disposer.

Afin de déterminer les méthodes de mesure de la superficie des biens immobiliers et d’uniformiser les valeurs retenues, certains pays ont choisi de légiférer. C’est le cas notamment des pays voisins tels que la France. En effet, depuis la loi nᵒ 96-1107  du 18 décembre 1996 , dite loi Carrez, la France aamélioré la protection des acquéreurs en imposant au vendeur de mentionner la superficie sur chaque document juridique rédigé dans le cadre d’une acquisition ou d’une location.

Le calcul de surface selon la loi Carrez prend en compte la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, gaines, marches, cages d’escaliers et embrasures. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m sont prises en compte. Sont également exclues du calcul, les surfaces extérieures non couvertes, comme les terrasses ou les balcons, les lots d’une superficie inférieurs à 8m² ou encore les parkings et les caves. Ces superficies non retenues sont néanmoins prises en considération lors des expertises en valeur vénale et sont implicitement comprises dans la valeur globale qui est donnée et se retrouvent donc logiquement dans le prix rapporté au mètre carré.

Cette loi ne s’applique pas cependant dans le cas d'achat sur plan, d'achat de terrains à bâtir et d’achat de tous types de propriétés individuelles pour lesquelles, généralement, la superficie retenue sera celle dite de « plancher ».

D’autres pays, à l’instar de la Principauté, n’ont pas souhaité légiférer. Ainsi, il n’est pas obligatoire de mentionner la superficie privative dans les documents relatifs à la vente (offres d’achat, compromis et actes authentiques) et la méthode de calcul n’est pas encadrée. Néanmoins, et afin d’avoir un mode de calcul objectif, une méthode de référence est adoptée aujourd’hui par une majorité d’acteurs, dont font partie entre autres l’IMSEE (Institut Monégasque de la Statistique et des Etudes Economiques), le Syndicat des Promoteurs Immobiliers ou encore les géomètres monégasques.

Cette méthode visant à définir les surfaces vendables consiste à retenir la surface :

• Au nu-extérieur des murs de façades et
• À l’entraxe des murs délimitant les parties communes de l’immeuble, soit la distance qui sépare ces axes.

En d’autres termes, toute la surface privative intérieure est comptabilisée, y compris, les murs, cloisons, placards, gaines, embrasures, mais également la moitié de l’épaisseur des murs mitoyens aux parties communes, délimitant le périmètre du bien ainsi que la totalité de l’épaisseur des murs de façades.

Lors de l’évaluation d’un bien, généralement sont pris également en considération :

• Les loggias et les balcons à 100%.
• Les toitures terrasses, jardins à 50%.

Cependant, en fonction des biens immobiliers expertisés, les règles de pondération peuvent être ajustées.

Il est important de noter que le métrage, souvent communiqué dans les publicités réalisées notamment par les agents immobiliers, n’est mentionné qu’à titre purement indicatif.

Chez Valeri Agency, nous prenons notre devoir de conseil très au sérieux et recommandons systématiquement à nos clients de procéder à un relevé de superficie établi par un géomètre ou un architecte monégasque en l’absence de plans côtés.

Que vous soyez vendeur ou à la recherche d'un bien immobilier à Monaco, soit pour y vivre à l'année, soit pour investir et vous assurer des revenus fonciers intéressants, Valeri Agency est à vos côtés pour vous aider à réaliser votre projet. De plus, nous sommes dorénavant experts en valeur vénale, agréés auprès du Centre National de l’Expertise.

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