Immobilier : projet de loi n°1048 portant diverses dispositions d’ordre fiscal

Nonobstant le fait qu’en Principauté de Monaco la fiscalité soit avantageuse pour les personnes physiques comme pour les sociétés, elle constitue la principale source de recettes pour le budget de l’Etat grâce, notamment, à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En effet, en 2020, cette dernière représentait 47,2% des recettes de l’Etat, soit 804,2 millions d’euros.

Depuis plusieurs années, la fiscalité est restée stable, sans évolution notable. C’est pourquoi le projet de loi n°1048 du 15 octobre 2021, reçu par le Conseil National prévoit l’augmentation du montant des droits d’enregistrement fixe, droits proportionnels et une refonte du régime des droits d’enregistrement applicables aux opérations immobilières soumises à la TVA.

Les droits d'enregistrement sont perçus par les services de l’Etat, à l'occasion de la formalité de l'enregistrement, sur les mutations de biens et droits immobiliers ou les actes civils ou judiciaires, certains actes sous seing privés (baux, cession de fonds de commerce, testaments…) ou de certains actes de sociétés (ex. : SCI à enregistrer…). Le taux appliqué est soit proportionnel (taux usuels compris entre 0,5% et 7,5%), soit fixe (10 euros).

En 2020, ces droits d’enregistrement ainsi que les taxes sur les assurances, regroupés sous l’appellation « transactions juridiques », représentaient une recette de 183,8 millions d’euros pour l’Etat et constituaient la 3ème source de revenu la plus importante (10,8% des recettes globales).

Le texte prévoit ainsi trois mesures afin de maintenir l’équilibre budgétaire de l’Etat.

 

La première consiste à augmenter, de 10 à 50 euros, le droit d’enregistrement fixe applicable à tous les actes qui ne sont pas soumis aux droits proportionnels visés par la loi n°580 du 29 juillet 1953 portant aménagement des droits d’enregistrement et d’hypothèques, modifiée, ou par un autre texte. Il constitue également le minimum de perception lorsque le produit d’un droit proportionnel lui est inférieur.  

A titre d’exemple, ces actes concernent les mutations de biens situés à l’étranger, l’enregistrement des actes et jugements étrangers, les actes accomplis par les sociétés étrangères ou encore les dépôts des déclarations de changement ou d’absence de changement de bénéficiaires effectifs dans le cadre de mutations de biens et droits immobiliers.

 

La deuxième vise à modifier les droits proportionnels et, en particulier, les droits d’enregistrement exigibles sur les mutations de biens et droits immobiliers (droits de mutation, droits de transcription hypothécaire, perception de TVA réalisée sur les ventes d’immeubles neufs). Il faut rappeler qu’à Monaco il n’existe pas d’impôt foncier, d’impôt sur les plus-values, d’imposition des revenus locatifs ou de taxes foncières. Seul un droit d’enregistrement d’un pour cent est applicable annuellement sur les loyers lorsqu’ils ne sont pas assujettis à la TVA, et payable par tous les locataires de la Principauté.

Le projet de loi prévoit une hausse de ces droits de 4,50% à 4,75% lorsque l’opération est réalisée au profit d’une personne physique ou d’une société civile immatriculée à Monaco, autre que celle ayant la forme anonyme ou en commandite, dont les associés sont exclusivement des personnes physiques agissant pour leur propre compte lorsque leur identité est connue de la Direction des Services Fiscaux.

A l’inverse, lorsque l’opération est réalisée au profit d’une structure non transparente, c’est à dire autre qu’une société civile immatriculée à Monaco, dont les associés ne sont pas exclusivement des personnes physiques agissant pour leur compte et dont l’identité n’est pas connue de ladite Direction, le taux serait porté de 7,50 % à 9,50 %. L’objectif étant d’inciter davantage les acquéreurs à ne pas recourir à des structures opaques dans la lignée de la loi n° 1.381 du 29 juin 2011, modifiée. Cette mesure contribuera à renforcer les nombreux engagements pris par la Principauté en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme pour se conformer aux standards internationaux à l’effet de garantir une plus grande transparence des transactions financières.

 

La troisième et dernière mesure concerne le régime des droits d’enregistrement applicable aux opérations immobilières soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, tels qu’ils sont prévus par la loi n°842 du 1er mars 1968. Parmi ces opérations figurent celles dans lesquelles l’acquéreur, s’engage à effectuer dans un délai de quatre ans, à compter de la date de l’acte, les travaux nécessaires, selon le cas, pour édifier un immeuble ou un groupe d’immeubles, pour remettre les immeubles en état, pour terminer les immeubles en cours de construction, pour construire de nouveaux locaux en surélévation ou pour transformer les immeubles en vue d’une nouvelle affectation. L’acquéreur doit ensuite justifier, au plus tard dans les trois mois qui suivent l’expiration de ce délai de quatre ans, de l’exécution desdits travaux.

En effet, ces opérations qui, aujourd’hui, sont totalement exonérées de droits d’enregistrement, sous réserve de respecter certaines conditions, ne le seraient plus que partiellement, à hauteur de 50%.

 

 

Nature des droits

 

 

Droits actuels

 

Proposition de loi

Droit d’enregistrement fixe

10 €

50 €

 

 

Droits proportionnels relatifs aux mutations de biens et droits immobiliers (transactions) :

 

  • au profit d’une personne physique ou société civile monégasque dont les associés sont exclusivement des personnes physiques agissant pour leur propre compte lorsque leur identité est connue de la Direction des Services Fiscaux.

 

 

 

4,50 %

 

 

4,75 %

  • au profit d’une structure autre qu’une société civile monégasque dont les associés ne sont pas exclusivement des personnes physiques agissant pour leur propre compte et lorsque leur identité n'est pas connue de la Direction des Services Fiscaux (= structures opaques).

 

 

7,50 %

 

9,50 %

 

Changement du ou des bénéficiaires économiques effectifs de toute entité juridique titulaire de droits réels sur un ou plusieurs biens immobiliers à Monaco.

 

 

4,50 %

 

4,75 %

 

 

Pénalités en cas :

- d’absence de dépôt de la déclaration de changement du ou des bénéficiaires économiques ou,

- de dépôt dans les 30 jours suivant la mise en demeure de procéder audit dépôt, ou,

- de dépôt hors délais.

 

 

4,50 %

 

4,75 %

 

 

Opérations immobilières soumises à la TVA

0 %

(sous réserve de respecter 2 conditions)

Exonération partielle fixée à la moitié des droits d’enregistrement applicables


S’il est adopté, ce dispositif permettra de doter la Principauté de nouvelles ressources financières afin de continuer à financer son développement, indispensable au maintien de son modèle social et économique, et ainsi de son indépendance financière.

 

L’équipe de Valeri Agency, toujours au fait de la législation et de la fiscalité en vigueur en Principauté, saura vous conseiller au mieux et vous aider dans tous vos projets immobiliers et bien au-delà.

N’hésitez pas à nous contacter !

 

06 décembre 2021