Le saviez-vous ? Les locaux professionnels à Monaco

La Principauté de Monaco bénéficie d’une forte attractivité économique en raison de la stabilité du pays, incitant de nombreux résidents monégasques et étrangers à y lancer leurs activités professionnelles. Aujourd’hui, il existe encore beaucoup de confusion parmi les différentes options que la Principauté a à offrir aux entrepreneurs en termes de locaux professionnels et de mode d’exploitation de leurs activités.

Nous vous proposons ici de balayer les différentes options qui s’ouvrent à eux.



Le bail commercial entraine-t-il l’octroi de la propriété commerciale au locataire ?

Le bail à usage commercial industriel ou artisanal est régi par la loi n°490 du 24 novembre 1948, modifiée et complétée par la loi 1 .287 du 15/07/2004. Il est conclu pour une durée de 3,6,9 années.

Le locataire, qui exploite un fonds de commerce depuis au moins trois ans consécutifs, a droit au renouvellement de son bail, ou le cas échéant, au versement d’une indemnité d’éviction en réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement. La propriété commerciale est donc un dispositif qui protège le commerçant afin de l’autoriser à rester dans les lieux au terme de son contrat de bail. En effet, la stabilité est essentielle pour un commerce, la clientèle constituant généralement l'élément principal du fonds de commerce. En cas de désaccord entre l’exploitant et le bailleur et après qu’une tentative de conciliation ait échoué, c’est la commission arbitrale des loyers commerciaux (CALC) qui statuera.

 

Est-il obligatoire de contracter un bail commercial pour exercer une activité commerciale ?

Ce n’est pas obligatoire et plusieurs solutions s’offrent aux commerçants, artisans et aux professionnels :

  • conclure un bail précaire pour une durée de 35 mois maximum afin d’éviter l’application du statut des baux commerciaux résultant de la loi n°490 du 24 novembre 1948. Certains propriétaires le souhaitent également afin de disposer de leurs locaux sans avoir à payer d’indemnité à leurs locataires.
  • conclure un contrat de location gérance consenti par le propriétaire d’un fonds de commerce à une personne physique ou morale afin que celle-ci puisse l’exploiter moyennant le paiement d’un loyer. Ce contrat est à durée déterminée et ne peut être reconduit tacitement, le renouvellement se faisant par acte authentique ou sous seing privé.
  • contracter un bail à usage de bureau soumis, ou pas, à la loi n°1 433 du 8 novembre 2016.

Qu’il s’agisse d’un bail précaire ou d’un bail à usage de bureau, la propriété commerciale n’est pas conférée au locataire. 

 

Pourquoi louer des bureaux soumis à la loi n°1433 ?

Cette particularité monégasque permet, lorsque les parties l’ont décidé, de louer des locaux affectés à l’exercice d’un travail intellectuel, ainsi qu'à celui des prestations administratives qui lui sont liées, et de sécuriser ainsi les relations entre les bailleurs et les sociétés commerciales pour leurs bureaux à caractère administratif.

Choisir ce régime rend la loi n°490 inapplicable : le bailleur ne peut exiger le paiement d’un pas-de-porte lors de la mise à disposition des locaux, tandis que le locataire ne peut prétendre au paiement d’une indemnité lorsqu’il ne renouvelle pas son bail.

Le locataire peut recevoir une clientèle dans les lieux loués où, par ailleurs, aucune marchandise n'est livrée ni stockée, et où aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale n'est exercée. Si le locataire est une personne morale de droit monégasque (y compris une société commerciale), celle-ci peut y fixer son siège.

Ce bail doit être conclu pour une durée au moins égale à 5 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une durée équivalente à défaut de congé notifié moyennant un préavis de 6 mois. Toutefois, le locataire peut y mettre fin à tout moment à l’issue du délai d’1 an à compter de la prise d’effet du bail, moyennant un préavis de 6 mois.

Lorsque les parties ont décidé de ne pas soumettre le bail de bureau à cette loi, les conditions relatives au prix, à la durée et au préavis sont libres.

 

Peut-on domicilier une activité professionnelle dans un local à usage d’habitation ?

Un local qui est utilisé par un locataire ou un propriétaire en tant que résidence principale, peut également l’être à des fins professionnelles selon les conditions et modalités qui suivent :

  • aucune disposition législative, réglementaire ou contractuelle ne s’y oppose ;
  • l’activité ne nécessite pas la réception d’une clientèle ou le stockage ou l’exposition de marchandises
  • aucun salarié n’est embauché.

 

Cependant, les modalités diffèrent selon la forme juridique de la société :

  • S’il s’agit d’une activité en nom personnel, aucune restriction n’est imposée par la réglementation quant au moment ou à la durée de la domiciliation. La durée de la domiciliation dans le secteur privé correspond à la durée du bail. Dans le secteur domanial, il est convenu que la durée de la domiciliation dans les appartements domaniaux ne peut excéder une année.
  • S’il s’agit d’une activité commerciale exercée dans le cadre d’une SARL, la fixation du siège social à son domicile n’est admise qu’au démarrage de l’activité et pour une durée limitée : un an, renouvelable une fois. 

 

Dans les deux cas, l’exploitant ou le gérant doit être le titulaire du bail, son conjoint ou hébergé par lui, précision faite ici que si l’exploitant est hébergé par le titulaire du bail, il doit être de nationalité monégasque.

 

Toute l’équipe de Valeri Agency, forte de sa connaissance en immobilier d’entreprise et commercial en Principauté, se tient à votre disposition pour vous proposer des locaux adaptés à votre situation.

N’hésitez pas à nous consulter !

 

31 janvier 2022