Observatoire de l’immobilier résidentiel monégasque 2021

 

 

Comme chaque année, l’Institut Monégasque de la Statistique et des Etudes Economiques (IMSEE), publie les chiffres relatifs aux transactions immobilières, et plus spécifiquement celles concernant le secteur privé résidentiel ainsi que son évolution décennale.

 

Introduction

 

Durant l’année 2021, l’immobilier monégasque a repris sa marche en avant, qui avait connu un ralentissement en 2020, en grande partie lié à la pandémie mondiale.

Malgré la présence permanente de la COVID 19 dans notre quotidien, nous nous sommes progressivement adaptés et habitués, notamment durant la saison estivale où les restrictions sanitaires ont été assouplies, ce qui a permis une reprise de l’activité économique.

 

L’année 2021 a commencé de manière très prudente dans la lignée du 2ème semestre 2020, avec seulement 98 transactions enregistrées sur le 1er trimestre, soit une baisse par rapport à 2020 de 4% en volume et de 27% en valeur !

Néanmoins dès le 2ème trimestre, l’activité s’est reprise aussi bien en volume qu’en valeur, permettant d’enregistrer par rapport à 2020, une hausse du nombre de transactions (ventes et reventes) de l’ordre de 7,1%, soit 29 transactions de plus, et une hausse du volume passant de 2,172 milliards d’euros en 2020 à 2,331 milliards d’euros en 2021, soit une hausse de 7,3%. Malgré cela, le record historique enregistré en 2019 en volume (2,507 milliards d’euros) que le nombre de transactions (452) n’ont pas été atteints.

En mars 2021, nous concluions que la santé de l’immobilier monégasque dépendait en partie de l’évolution de la situation sanitaire mondiale mais que nous étions cependant confiants quant à son attractivité en temps de crise. Force est de constater que l’année 2021 n’a pas permis de nous débarrasser de l’ensemble des restrictions liées à la COVID 19 qui a perduré tout au long de l’année. Le fort rebond post pandémie que nous espérions ne s’est donc logiquement pas encore produit.

Nous expliquions également que de par la valeur refuge que représente l’investissement dans la pierre, conjuguée à la faiblesse des taux d’intérêts bancaires et aux spécificités monégasques, qui rassurent et tirent profit de l’incertitude des pays voisins, nous étions très confiants quant à l’attractivité de la place monégasque. Cela s’est vérifié à tous les niveaux et encore plus lorsqu’il s’agit d’évoquer le prix au mètre carré qui a franchi pour la 1ère fois la barre des 50 000€ en moyenne pour les reventes, en atteignant 51 912€ !

 

Le marché immobilier résidentiel monégasque

 

Evolution du cumul du montant et du nombre de transactions immobilières

En 2021, 23 ventes et 417 reventes ont été enregistrées, soit un total cumulé de 440 transactions. Cela représente par rapport à 2020, une hausse de 7,1% mais cela reste en deçà de ce qui avait été constaté depuis 2014, où la barre des 500 transactions a été franchie à 4 reprises. En montant cumulé, on atteint 2,331 milliards d’euros en 2021, soit une hausse de 7,3% vs 2020 mais une baisse de 7% par rapport à 2019.

 

Evolution décennale du prix moyen d’une transaction immobilière

 

En 2021, le prix moyen des reventes progresse légèrement alors que celui des appartements neufs a baissé en raison de la typologie et du standing des biens vendus. Le constat est inverse par rapport à 2019 avec un recul du prix moyen des reventes et une hausse de celui des ventes.

 

A/ Le marché des ventes immobilières

 

Livraison décennale d’appartements neufs dans le secteur libre

Une image contenant table

Description générée automatiquement

 

Au cours de la dernière décennie, 557 appartements neufs ont été livrés dont 90 en 2021. Malgré cette importante livraison, seulement 23 ventes ont été enregistrées dont 30% sur plan. Cela s’explique pour deux raisons : la première est que l’opération Mona Résidence, qui totalise 62 unités, a été conservée en quasi-totalité par les promoteurs, tout comme la Villa Parana et la Villa Esmeralda (totalisant 3 unités). La seule opération véritablement commercialisée a été celle de la Villa Palazzino où les 25 unités ont trouvées preneurs. La deuxième raison, c’est que les promesses d’achat sont souvent signées bien en amont de la livraison dès lors que la commercialisation est connue. 

Cependant le nombre de ventes est en augmentation par rapport à 2020 (+7 unités, soit + 44%).

 

Evolution décennale du montant des ventes par type d’appartement

 

Dans le même temps, le montant des ventes progresse seulement de 8% par rapport à 2020 pour atteindre 235,6 millions d’euros, du fait que 17 des 23 unités vendues étaient des 3 pièces et moins, et que l’opération principale Villa Palazzino enregistre un prix moyen au m² plus faible que la majorité des dernières ou futures promotions.

On reste loin du record établi en 2018 en termes de nombre de ventes avec 72 unités ou celui de 2015 en termes de montant des ventes avec 453,5 millions d’euros.  

 

Evolution décennale du nombre de ventes

 

Pour les mêmes raisons que citées précédemment et qui sont directement liées aux types d’appartements livrés, le prix moyen diminue de 25% et le prix médian de 11% vs 2020, mais cela n’a rien de significatif et il est impossible de tirer des conclusions en mettant en exergue seulement ces données.

 

B/ Le marché des reventes immobilières

  1. Le marché global

 

Evolution décennale du nombre de reventes par type d’appartement

La répartition des reventes selon la typologie des appartements en 2021 est assez similaire avec celle observée en 2020 à l’exception des transactions portant sur les grandes unités qui ont connu une hausse de 41,7%, soit 10 unités de plus, tout comme les 2 pièces mais pour lesquels cela représente proportionnellement une hausse de 8,4%. Les studios et 2 pièces représentent 243 reventes, soit plus de 58% des typologies d’appartements cédés, comme en 2020.

 

Evolution décennale du montant des reventes par type d’appartement

Le montant cumulé des reventes repasse au-dessus des 2 milliards d’euros tout comme en 2016, 2018 et 2019. Néanmoins, 2021 est encore en retrait de 15,3% par rapport au record enregistré en 2019.

 

Evolution des prix moyens des reventes par typologie d'appartement

Unité : million d'euros – tableau créé par VALERI AGENCY

 

On remarque que les studios et les 2 pièces connaissent une augmentation de leur prix moyen en 2021 vs 2020 et retrouvent des prix proches de ceux observés en 2019 qui constituaient un record. Les 5 pièces et plus enregistrent, quant à eux, un nouveau record de prix moyen en 2021 en atteignant 15,64 millions d’euros, là où les 4 pièces connaissent une baisse de 15%. Le prix des villas a baissé de manière importante pour atteindre en moyenne 15,4 millions d’euros.

 

Nombre de reventes d’appartements par année et tranche de prix

 

La tranche de prix, ayant connu les plus grands changements entre 2020 et 2021, porte sur des opérations entre 5 et 10 millions d’euros. On remarque, en effet, que le prix moyen de ce type d’appartements ayant augmenté, certaines reventes auparavant créditées dans la tranche de moins de 5M d’euros ont dû basculer. En proportion, cette tranche représente dorénavant 22,5% du nombre total des reventes contre 18,5% en 2020 et 18,8% en 2019. Le nombre de transactions portant sur des biens d’exception continue de baisser aussi bien en valeur absolue qu’en proportion.

 

Evolution décennale des prix moyens et médians des reventes

Légère augmentation du prix moyen passant de 4,9 millions en 2020 à 5 millions en 2021 (+1,6% vs 2020). De même pour le prix médian, passant de 3,1 à 3,2 millions (+1,6%). On reste bien en deçà du niveau de 2019 (-12,9%). Une transaction sur deux porte sur un bien de plus de 3,2M d’euros.

 

Evolution décennale du prix du mètre carré par type d’appartement

Une image contenant table

Description générée automatiquement

 

Entre 2020 et 2021, le prix du mètre carré augmente de 9% pour franchir pour la première fois la barre symbolique des 50 000€ ! Seuls les biens de moins de trois pièces restent sous les 50 000€ le m² alors que les 5 pièces et plus ont dépassé celle des 60 000€ le m².

 

Evolution décennale du prix moyen au m² et du montant cumulé des reventes immobilières

 

Le prix moyen au mètre carré des reventes n’a de cesse d’augmenter. Il est intéressant de constater que celui-ci augmente par palier tous les deux ans à l’exception de 2018, 2019 et 2020 où un facteur exogène (pandémie mondiale liée à la COVID 19) a entrainé une stagnation des prix durant trois années.

En termes de montant cumulé des reventes, on constate une volatilité plus importante mais aucune tendance ne semble clairement se dégager. Le niveau atteint en 2021 est sensiblement le même que celui enregistré en 2014.     

Il y a une explication assez simple qui permet de comprendre cette différence d’évolution entre les montants cumulés des reventes et leur prix moyen au mètre carré : l’offre a tendance à se raréfier alors qu’au même moment la demande augmente, ce qui se traduit par une inflation exponentielle des prix moyens. De plus, le profil financier aisé des vendeurs HNWI se traduit par le fait que ces derniers ont rarement un besoin urgent de liquidités, et que du fait de la disproportion observée entre l’offre et la demande, ce sont eux qui fixent leurs prix et ils sont généralement inflexibles…

 

  1. Par quartier

Répartition du nombre de reventes immobilières par quartier en 2021

 
Evolution décennale du nombre de reventes immobilières par quartier

Sans surprise, le quartier de Monte-Carlo est celui ayant enregistré le plus grand nombre de reventes, sans réelle différence par rapport à 2020 (134 vs 135 en 2020). Il en va de même pour La Rousse-Saint Roman (-3,8% vs 2020).

En revanche, c’est le quartier de la Condamine qui enregistre la plus forte augmentation avec 48 transactions (+71,4% vs 2020) et qui rentre dans le trio de tête. Monaco-Ville, bien que connaissant un très faible volume, observe une augmentation (+50% vs 2020). Fontvieille, quartier très en vogue et qui, en 2020, avait dépassé Monte-Carlo pour son prix au m2, continue à attirer de nouveaux résidents en passant de 35 transactions en 2020 à 43 (+22,9% vs 2020).

 

Nombre et surface des bâtiments par quartier au 1er janvier 2022

Une image contenant table

Description générée automatiquement

 

Les logements, y compris domaniaux, représentent 61% des surfaces construites en Principauté. Près de 43% des surfaces construites à usage d’habitation sont situés dans les quartiers de Monte-Carlo (24,1%) et la Rousse (18,8%).

 

Evolution décennale du nombre de logements par quartier en 2021                                                 

Tableau créé par VALERI AGENCY

 

Les logements domaniaux réservés aux monégasques, ainsi que ceux de la Caisse Autonome des Retraites réservés à certaines catégories de population, sont exclus des analyses car ils ne peuvent faire l’objet d’une transaction (seulement d’un contrat dit d’habitation-capitalisation entre l’Etat et les occupants pour les domaniaux). La majeure partie de ces logements se trouve dans les quartiers de Fontvieille, Moneghetti, Jardin Exotique et Condamine.

On remarque que Monte-Carlo et la Rousse totalisent 8 340 logements privés, soit plus de 51% de la totalité des logements à Monaco.

 

Pourcentage de logements disponibles vendus par quartier en 2021

Tableau créé par VALERI AGENCY

 

Fontvieille est le quartier en 2021 qui a enregistré le plus haut turnover avec 3,43% des logements disponibles qui ont été vendus. A l’inverse, on remarque que le Larvotto, est le quartier avec le moins de mouvements, ce qui est motivé par le fait que la grande majorité des appartements sont propriétés de quelques familles qui les conservent en patrimoine tout comme c’est le cas d’ailleurs à Monaco-Ville mais de façon moins marquée.

 

Prix moyen au m² d’une revente immobilière par quartier en 2021

 

Evolution décennale du prix du mètre carré par quartier

 

Dans certains quartiers, le nombre de transactions est trop faible pour pouvoir être calculé.
Le quartier de Monte-Carlo reprend la première place du quartier le plus onéreux suivi de près par Fontvielle et Le Larvotto. Monte-Carlo, Fontvieille et la Rousse sont les quartiers ayant connu la plus forte augmentation durant l’année écoulée. En 10 ans, c’est Fontvieille qui a connu l’augmentation la plus spectaculaire de son prix au m² puisqu’il s’est apprécié de 125,5% alors que Monte-Carlo a pris 74,5%.

 

 

Conclusion

 

L’activité économique monégasque au cours des premiers mois est très dynamique, tout comme le marché de l’immobilier. Ce dynamisme devrait perdurer tout au long de l’année avec la fin progressive des diverses levées de restrictions liées à la Covid-19 qui nous l’espérons ne connaîtra pas de regain dans les prochains mois.

Autre indicateur intéressant, les loyers actuellement pratiqués rejoignent progressivement leur niveau de 2019, mais l’on observe néanmoins certaines difficultés sur les relocations de biens immobiliers d’exception proposés au-delà des 30 000€ de loyer mensuel.

L’immobilier de luxe dans le monde a connu une très belle croissance, soutenue notamment par la perpétuelle augmentation des UHNWI et HNWI et de leurs richesses. Néanmoins, le contexte politique et fiscal instable actuel en Europe, n’inspire pas les investisseurs immobiliers, qui ont besoin d’avoir une visibilité à moyen-long terme.

 

En effet, la dette publique continue de se creuser dans de nombreux pays structurellement déficitaires, qui n’ont pas été épargnés par la pandémie mondiale et dont les réformes fiscales attendues devraient peser sur l’immobilier. De plus, le risque d’éclatement social est plus présent que jamais et même si les différents mouvements de contestations observés dans certains pays avant l’apparition de la Covid 19 se sont taris, ils devraient refaire leur apparition prochainement. Ainsi, les spécificités monégasques devraient attirer de nombreux candidats à la prise de résidence, renforçant l’attractivité de Monaco.

 

Le renouvellement et la modernisation du parc immobilier monégasque vont permettre d’accompagner cette croissance et proposer une offre plus en adéquation avec les attentes légitimes compte tenu des prix pratiqués des acquéreurs internationaux.


En revanche, il faudra surveiller l’évolution législative monégasque quant à l’encadrement de la profession de marchands de biens ou une nouvelle loi a des chances d’être votée dans les prochains mois. Un minimum de travaux serait imposé en corrélation avec le prix d’achat, une assurance décennale deviendrait obligatoire, et un droit de mutation serait appliqué. Le nombre d’opérations achetées au travers de ce régime devraient donc normalement se réduire ce qui pourrait avoir une incidence sur le nombre de transactions qui a été fortement alimenté ces dernières années grâce à cette profession.

 

Le contexte géopolitique européen, avec l’éclatement du conflit russo-ukrainien le 20 février, laisse craindre une possible escalade et devrait accélérer l’inflation notamment au niveau de certaines matières premières notamment dans le secteur alimentaire ainsi que de l’énergie dont ces deux pays sont des exportateurs primordiaux pour les pays voisins. Afin de juguler l’inflation de sortie de crise, les banques centrales devraient remonter les taux d’intérêts directeurs ce qui aurait pour conséquence d’augmenter le coût des financements bancaires des futurs acquéreurs et peser sur les investissements immobiliers. Enfin, la communauté russophone très présente en Principauté et active sur le marché de l’immobilier notamment sur les biens d’exceptions, devraient temporiser sur leurs décisions d’investissements durant le temps du conflit et des sanctions internationales et cela pourrait générer quelques mouvements à la revente pour ceux qui rencontreraient des problèmes de liquidités.

 

En définitive, le marché immobilier monégasque devrait bien performer cette année avec une forte demande mais selon l’évolution des prochains mois des différents éléments relatés précédemment, il pourrait se calmer. Les transactions portant sur les biens d’exceptions dépassant les 20 millions d’euros devraient également rencontrer certaines difficultés.

 

En 2021, en plus des métiers que nous proposions déjà avec l’ensemble de mon équipe, à savoir la transaction, la gestion locative et le syndic de copropriétés, nous avons eu la chance d’être assermentés en tant qu’expert immobilier en valeur vénale, auprès du Centre National de l’Expertise.

L’ensemble de l’équipe et moi-même sommes à votre disposition, aussi bien au sein de notre agence monégasque que notre agence française, pour vous aider dans tous vos projets immobiliers en Principauté de Monaco et aux alentours.

 

A Monaco, le 26 avril 2022,

Florian VALERI

 

Recherches réalisées par VALERI AGENCY