La location gérance, autre mode d'exploitation d'un fonds de commerce

 



 

LE PRINCIPE

 

Le fonds de commerce doit être entendu comme un ensemble d’éléments permettant l’exploitation d’une activité professionnelle, comme la clientèle, le local, la marchandise et les équipements, les contrats, le site internet, le mobilier, le droit au bail des locaux dans lequel le fonds est exploité, l’enseigne et le nom commercial.

La gérance libre est un mode d’exploitation d’un fonds de commerce qui repose sur un contrat de location consenti par le propriétaire de ce fonds (le bailleur, qui n’est pas nécessairement le propriétaire des murs) à une personne physique ou morale (le locataire-gérant) moyennant le paiement d’un loyer appelé redevance.

Ce locataire-gérant a, en conséquence, le droit d’exploiter librement, et temporairement, le fonds de commerce à ses risques et périls, et sans que le bailleur lui en attribue la propriété.

A Monaco, ce mode d’exploitation est régi par loi n°546 du 26/06/1951 tendant à réglementer la gérance libre.

La location gérance ne doit pas être confondue avec la gérance salariée qui consiste à diriger l'exploitation du fonds moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire du fonds. Dans ce cadre, le gérant-salarié n'a pas le statut de commerçant indépendant.

 

LES CONDITIONS REQUISES

 

Concernant le bailleur :

Si le bailleur, propriétaire du fonds de commerce, est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation explicite du propriétaire des locaux pour conclure une location-gérance.

En revanche, si le bailleur est également propriétaire des locaux dans lesquels le fonds est exploité, aucune autorisation n'est requise.

Le bailleur n'effectuant plus par lui-même d'actes de commerce (action d'acheter et de revendre), il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit au Registre du Commerce et de l’Industrie monégasque.

 

Aucune condition de durée d’exploitation n’est requise du propriétaire du fonds. Ainsi, la personne qui hérite d’un fonds de commerce et qui ne peut l’exploiter peut consentir immédiatement un contrat de location gérance En outre, aucune condition n’est requise quant à la durée d’existence de ce fonds, un fonds de commerce nouvellement créé pouvant être mis en gérance.

 

Concernant le locataire-gérant :

Il doit avoir la capacité commerciale et le statut de commerçant.

Une autorisation administrative est nécessaire pour les personnes de nationalité étrangère. Si la gérance libre est consentie à une personne morale, les règles applicables à la forme juridique choisie doivent être respectées. 

Toute personne souhaitant exploiter, en vertu d'un contrat de location-gérance, l'un des commerces prévus par les articles 66 et 89 de l'ordonnance du 6 juin 1867 sur la police générale ou par les articles 8, 16 et 25 de l'ordonnance du 11 juillet 1909 sur la police municipale, aura l'obligation d'obtenir l'autorisation préalable prévue par chacun desdits articles. Les commerces visés sont les magasins et débits de vins ou autres boissons, les boucheries, les boulangeries, ceux assurant la vente de denrées alimentaires, et les professions visées sont celles d'hôtelier, d’aubergiste, de logeur, de traiteur, de restaurateur et de cafetier.

Dans l'un et l'autre cas, la délivrance de l'autorisation n'est valable que pour la durée effective de la gérance. Elle suspend, de plein droit et pendant la même durée, les effets de celle dont le bailleur serait éventuellement titulaire.

Lorsque l’autorisation d’exercice est notifiée, ou lorsque le récépissé de la déclaration d’exercice est délivré, la location gérance est publiée dans le Journal de Monaco.

Pour tout complément d’information, nous vous invitons à consulter le site du Gouvernement :

https://service-public-entreprises.gouv.mc/Creation-d-activite/Generalites-sur-la-creation-d-activite/Autres-modes-d-exploitation/Gerance-libre

 

LES AVANTAGES ET INCONVENIENTS

 

 

 

AVANTAGES

 

 

INCONVENIENTS

 

 

 

 

 

 

 

 

POUR LE BAILLEUR

Généralement exploitant du fonds, le contrat de gérance libre est un moyen de garder la propriété de son fonds tout en prenant du recul sur son activité (en période de questionnement, de préretraite ou de maladie...). 

 

Le bailleur ne peut pas s’immiscer dans la gestion du fonds par le locataire, même si celle-ci est mauvaise, alors même qu’il en est propriétaire.

Il perçoit une redevance sans exercer d’activité

La mise en location du fonds est aussi « aux risques et périls » du bailleur, qui pourrait voir son exploitation se dévaluer pour cause de mauvaise gestion de son locataire-gérant.

 

Si le locataire est compétent et augmente le chiffre d’affaires, cela peut permettre d’accroître la valeur du fonds de commerce en cas de cession.

A l'expiration de la location-gérance, les contrats de travail en cours se poursuivent entre le bailleur et le personnel, à la condition que l'entreprise ait conservé son identité et que son activité ait été maintenue.

 

                                     

 

 

 

POUR LE LOCATAIRE-GERANT

Le locataire peut tester une activité moyennant un simple loyer et juger plus efficacement son potentiel, avant d’investir pour acheter le fonds de commerce. Il minimise le risque financier.

 

L’exploitation du fonds est à ses risques et périls, c’est-à-dire qu’il est responsable des dettes contractées durant l’exploitation.

Cela permet d’exercer plus rapidement, puisque les autorisations relatives à la conformité du local auront déjà été sollicitées par le bailleur, propriétaire du fonds.

Le travail effectué durant la période de gérance libre ne pourra pas être valorisée.

Il peut même se désavantager lui-même en valorisant le fonds s’il entend racheter et que les conditions n’ont pas été fixées au préalable

 

N’ayant pas d’investissement financier important à réaliser au démarrage, cela enlève une barrière à l’entrée importante en Principauté et favorise l’entrepreneuriat.

Il n’a pas droit au renouvellement automatique de son contrat de location-gérance.

 

 

Il n'est propriétaire de rien en fin de contrat ; même s'il a fait prospérer le fonds, il n'a droit à aucune indemnité.

 

 

 

LE CONTRAT DE LOCATION GERANCE

 

Le contrat de location gérance, qui fixe les conditions de jouissance et d’exploitation du fonds, est établi, soit par acte authentique établi par un notaire monégasque, soit par acte sous seing privé enregistré auprès de la Direction des Services Fiscaux de la Principauté. Il est remis lors du dépôt du dossier de demande d’autorisation ou de déclaration d’exercice. Ensuite, lorsque l’autorisation d’exercice est notifiée, ou lorsque le récépissé de la déclaration d’exercice est délivré, la location gérance est publiée dans le Journal de Monaco.

Par arrêt du 16 octobre 2017, la Cour de Révision de Monaco a reconnu le caractère mixte du contrat de gérance-libre : nécessairement commercial à l’égard du locataire-gérant, puisqu’il accomplit des actes de commerces à titre de profession habituelle, et purement civil à l’égard du bailleur, à qui la seule mise en location d’un fonds ne suffit pas à conférer la qualité de commerçant.

 

Le contrat de location gérance comporte les mentions obligatoires suivantes :

  • Noms et prénoms du bailleur et du locataire gérant ;
  • Domicile du locataire gérant ou domicile élu à Monaco, s’il réside à l’étranger ;
  • Nature du fonds de commerce ;
  • Siège du fonds de commerce ;
  • Durée du contrat ;
  • Conditions financières.

 

Comme il s’agit d’un contrat privé, les parties sont libres d’inclure des clauses relatives, notamment, à la durée de la fermeture annuelle, les conditions de renouvellement, les obligations du locataire-gérant et celles du bailleur, les conditions d’exploitation, les travaux dans les locaux, l’entretien, la résiliation du contrat, …

Il faut veiller à ce que les conditions soient correctement définies, suffisamment strictes et sanctionnées par une clause résolutoire expresse efficace. A la fin du contrat, le bailleur reprend en effet le fonds dans l'état où il se trouve : il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié ou sans valeur si le locataire gérant ne l’a pas exploité de manière appropriée.

 

Obligations du locataire-gérant :

En contrepartie de la jouissance du fonds, le locataire-gérant devra verser des redevances au bailleur payables au mois ou au trimestre.

En outre, le locataire-gérant doit respecter les obligations découlant du contrat, notamment celles qui suivent :

  • Exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur. Toutefois, le bailleur peut relever le locataire-gérant de cette interdiction par une déclaration expresse et écrite qui sera soumise à la formalité de l'enregistrement, si elle n'est pas déjà contenue dans le contrat de location.
  • Le locataire-gérant ne peut pas céder son droit au bail, ni le sous-louer, ni le transmettre à un tiers sans le consentement exprès et écrit du bailleur, sous peine de résiliation du contrat selon le bon vouloir de ce dernier. Dans le cas où il autoriserait une substitution, le locataire-gérant serait solidairement responsable, avec celui qui lui aurait succédé, du paiement de la redevance et de l’exécution du contrat, selon les mêmes conditions.
  • Il doit gérer l'affaire de telle sorte que le fonds ne perde pas de valeur. Il doit également exploiter le fonds de commerce en respectant la réglementation de la profession pour ne pas mettre le fonds en danger (fermeture administrative par exemple), ne pas modifier l'enseigne, se conformer au bail commercial, faire les réparations locatives, ne pas détourner la clientèle vers un autre fonds, etc.
  • Entretenir le fonds en état d'être exploité : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets le cas échéant, entretenir les locaux.
  • Un dépôt de garantie est généralement demandé au locataire-gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances.

 

Obligations du bailleur

  • Le bailleur doit garantir au locataire-gérant la libre jouissance de l’exploitation du fonds de commerce : cela comprend la garantie des vices cachés (Garantie contre un défaut rendant la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas achetée ou l'aurait achetée à moindre prix s'il en avait eu connaissance) et la garantie d’éviction (garantie contre les troubles de jouissance émanant d'un tiers ou du bailleur lui-même).
  • Il a l'obligation de remettre au locataire-gérant tous les éléments composant le fonds, et notamment à lui donner un fonds répondant aux normes d'hygiène et de sécurité, exploitable dans de bonnes conditions et lui permettant une "jouissance paisible".
  • Si cela est prévu dans le contrat, le bailleur peut être tenu de respecter une clause de non-concurrence lui interdisant d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé.

 

LE RENOUVELLEMENT OU LA FIN DE LA LOCATION GERANCE

 

Le contrat étant conclu pour une durée déterminée, il ne pourra pas être reconduit tacitement. Dans le cas où le bailleur et le locataire-gérant souhaiteraient le renouveler, ils devront se le notifier par lettre recommandée avec avis de réception sous réserve de respecter un préavis à convenir au préalable. Le renouvellement fera ensuite l’objet d’un acte authentique ou sous seing privé publié au Journal de Monaco. De même que la fin de la location-gérance donnera également lieu à une publicité.

 

La gérance prendra fin de plein droit dans l’une des situations suivantes :

  • à l'expiration du terme fixé au contrat, en l’absence de volonté de reconduction si l’activité est exercée en nom personnel ;
  • en cas de déclaration de faillite du locataire-gérant ;
  • en cas d'infraction ou de délit entraînant la fermeture du fonds.

La gérance peut aussi prendre fin, si bon semble au bailleur, en cas de redressement judiciaire, de non-paiement de la redevance ou de l’inexécution d’une obligation prévue au contrat.

 

À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds.

Mais le fonds peut également faire l’objet d’une cession ou donation au locataire-gérant, d’une fusion ou absorption entre société loueuse/société locataire.

 

La conclusion d’un contrat de location gérance nécessite de bien rédiger ses clauses afin d'éviter les difficultés éventuelles liées à cette situation. La consultation d'un professionnel du droit est donc vivement conseillée.

 

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