Expertise

 

 

Vous souhaitez estimer votre bien immobilier avant de décider de le mettre en vente, faire un état de valeur de votre patrimoine immobilier ou encore répondre à des questions successorales, notre équipe dynamique et réactive se tient à votre disposition.

Dans un souci d’exigence et afin de répondre à un maximum de projets, nous accompagnons notre clientèle, monégasque et internationale sur l’ensemble des services immobiliers.

Nous sommes très fiers de vous informer que notre agence est désormais habilitée à réaliser des expertises immobilières agréées sur la Principauté de Monaco et la France.

 

L’expertise en valeur vénale


L’expertise immobilière est un acte juridique qui permet de déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier qui pourrait être vendu ou acheté dans des circonstances normales de libre marché.

Afin de définir une valeur, nous nous appuyons sur des données juridiques, techniques, comptables, fiscales et économiques. Grâce à de nombreux critères quantitatifs et qualitatifs, portant sur le bien (surface, état, emplacement, vue…) mais également sur son environnement (accès, commerces alentours, bruit…).

Une expertise peut être sollicitée pour de nombreuses raisons, aussi bien pour le compte de particuliers que d’entreprises, ou encore de collectivités. Il peut s’agir simplement de renseigner un propriétaire souhaitant connaître la valeur de son bien ou d’aider à la prise de décision en fonction d’une situation particulière (exemple : donation, divorce, succession, etc.) . Mais aussi de conseiller un acquéreur. Une responsabilité civile professionnelle spécifique à l’activité d’expertise immobilière garantie la mission.

 

Dans quel cas avoir recours à un expert Immobilier ?

  • Achat, vente ou échange d'un bien immobilier
  • Partage ou donation
  • Divorce ou succession
  • Demande de prêt
  • Déclaration d'impôt sur la fortune immobilière
  • Contrôle fiscal ou redressement
  • Fixation ou révision de loyer
  • Fusion, apports, cessions ou rachats d'immobilier au sein de l'entreprise

L’expert a le choix parmi différentes méthodes d’évaluation, selon la situation et les motivations du requérant mais également au regard des spécificités du bien et du marché. Les principales méthodes reconnues et utilisées en Europe sont les suivantes :

  • La méthode par comparaison ou méthode par le marché : elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m² obtenu par comparaison avec des références de transactions effectuées sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables. Si jamais nous n’avions pas assez de références similaires, une sélection de biens toujours en cours de commercialisation pourra également être prise en considération.
     
  • La méthode par capitalisation ou par la rentabilité locative : elle s’appuie sur les flux financiers de l’actif (loyer réel ou théorique) et les rendements que ces derniers représentent.
     
  • La méthode Hédoniste : elle permet de déterminer, en s’appuyant des biens comparables et à partir d’une valeur moyenne au m² constatée dans le secteur, un prix beaucoup plus précis. Pour cela, cette méthode prend en considération toutes les spécificités du bien et de son environnement, grâce à l’application de différents coefficients éprouvés de majoration ou minoration (vue, ensoleillement, surface, standing, …)
     
  • La méthode du bilan promoteur inversé : la valeur du bien est calculée en fonction du retour sur investissement que pourrait engendrer un projet de restructuration immobilière (construction, revente, restructuration) en tenant compte de tout le potentiel urbain. En d’autres termes, la méthode s’intéresse à ce qui pourrait être et non ce qui est.
     
  • La méthode par capitalisation des flux financiers futurs (DCF) : désignée aussi sous le terme de Discounted Cash-Flow, elle a pour but d’approcher le montant qu’un investisseur serait prêt à engager, à l’instant «T», en prévision des flux de trésorerie des années futures. Le montant déterminé par cette méthode correspond au prix que l’acquéreur accepte de payer pour cet investissement, dans la mesure où cet investissement lui permet de couvrir le coût des capitaux (dettes et fonds propres) engagé.

 

A Monaco encore plus qu’ailleurs, le recours à un expert immobilier local est intéressant. D’une part, parce que les enjeux financiers compte tenu du prix au mètre carré observé sont considérables et d’autres part, car le marché est difficile à appréhender du fait notamment de l’absence de données publiques et du faible nombre de références similaires.

Également et malgré l’exiguïté de son territoire, il existe des différences substantielles de prix d’un quartier à l’autre, d’un immeuble à l’autre, voire d’un étage ou d’un bloc à l’autre. On parle donc de micromarché.

Ainsi, nous mettons à la disposition de nos clients, notre parfaite connaissance du marché, grâce à notre expérience et expertise.

 

Processus de vente :

  1. 1er rdv, prise d’information et découverte du bien
  2. Avis de valeur détaillé de votre bien immobilier
  3. Recueil des documents nécessaires pour la mise en vente
  4. Signature d’un mandat de vente et définition des conditions
  5. Mise en valeur du bien (photos/vidéos)
  6. Commercialisation sur nos différents médias avec plan marketing personnalisé
  7. Sélection des acquéreurs
  8. Début des visites
  9. Réception et présentation des offres
  10. Négociations/ Acceptation
  11. Constitution du dossier de vente
  12. Signature éventuelle du compromis de vente
  13. Levée des différentes conditions suspensives
  14. Signature de l’acte authentique

 

Le tarif des expertises est sur demande. N’hésitez pas à nous contacter, c’est sans engagement.