Les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier ont fréquemment recours à un crédit bancaire, ce qui se justifie, la plupart du temps, par le fait qu’elles ne disposent pas de toutes les liquidités nécessaires pour acheter le bien. Cela peut aussi se justifier lorsque les acquéreurs souhaitent bénéficier d’un effet de levier tout en conservant leurs liquidités qui si elles sont investies pourront leur rapporter plus que le coût de leur financement.  

Les conditions d’emprunt suivent l’évolution des taux directeurs déterminés par les banques centrales ainsi que du rapport entre l’offre et la demande.  

Il existe deux grandes familles de crédit immobilier :

• Le crédit hypothécaire : prêt garanti par une hypothèque (sûreté) prise sur un ou plusieurs biens immobiliers dont l'emprunteur est propriétaire ;
• Le crédit Lombard : prêt garanti par le nantissement d'un dépôt de titres : actions, obligations, placements monétaires, etc…

Chacun de ces crédits dispose de nombreuses caractéristiques, que ce soit notamment au niveau des taux (fixes, révisables ou autres), ou du mode de remboursement du capital (in fine, amortissable, relais ou autres).

Pour un même projet immobilier, les propositions faites par les différents établissements de crédits sollicités peuvent être très différentes en raison de l’appréciation du profil de l’acquéreur, de son bilan financier et de la politique crédit appliquée au sein d’un établissement.

Le taux annuel effectif global (TAEG)

Chaque offre de prêt doit obligatoirement mentionner le TAEG (anciennement TEG), exprimé en pourcentage, et qui reflète le coût total du crédit, à savoir :

• le taux d'intérêt de base (ou taux nominatif)
• les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription ou frais de dossier par exemple)
• les primes d'assurance emprunteur lorsqu'une assurance obligatoire est souscrite simultanément.

L’emprunteur doit alors comparer les différents TAEG pour choisir la meilleure offre de crédit.

Cependant, les établissements bancaires ne peuvent pas proposer un TAEG supérieur au taux de l'usure, sous peine de sanctions détaillées plus bas.

Le taux de l’usure*

Le taux d’intérêt que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt est plafonné et déterminé en Principauté de Monaco par Ordonnance Souveraine. C’est ce que l’on appelle le taux de l’usure qui correspond au taux d'intérêt maximum légal, sur la base de la moyenne des taux pratiqués lors des trois mois précédents.

La fixation d'un taux d'usure permet de protéger l'emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés ; des taux d'intérêt trop élevés pourraient placer l'emprunteur dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l'économie globale. Le taux de l'usure joue donc un rôle de régulateur.

*Le taux de l’usure ne doit pas être confondu avec le taux d’intérêt légal (fixé à 1% par l’Ordonnance Souveraine n°5.444 du 6 août 2015) qui s’applique en toute matière et sert à calculer les intérêts portant sur les sommes à verser en cas de retard d’un paiement ordonnée par une décision de justice.

La révision du taux de l’usure

Récemment, l’Ordonnance Souveraine n° 9.866 du 19 avril 2023 (modifiant l'Ordonnance Souveraine n°2.271 du 6 juillet 2009 relative à la détermination du taux de l'usure, modifiée), a publié les derniers taux de l’usure car il n'existe pas un, mais plusieurs taux d'usure en fonction du type de prêt et des emprunteurs.

Seul le taux relatif aux prêts immobiliers aux particuliers a été relevé de 2,13 % à 3,44 %, les autres taux étant inchangés. Les taux sont fixés comme suit :

Pour les particuliers :

• Découverts : 14,88 %
• Prêts personnels : 3,32 %
• Prêts immobiliers : 3,44 %

Pour les entreprises et entrepreneurs individuels :

• Découverts : 8,36 %.

La révision de ces taux moyens pratiqué dans les mêmes conditions par des prêteurs de bonne foi est permise plusieurs fois au cours de la même année conformément à l’article 1er de l’Ordonnance Souveraine n° 2.271 du 6 juillet 2009 relative à la détermination du taux de l’usure, modifiée par l’Ordonnance Souveraine n° 9.169 du 31 mars 2022. Avant cette dernière date, il était calculé annuellement.

Ce calcul est effectué selon une moyenne arithmétique simple des taux effectifs moyens observés auprès d'un échantillon d'établissements de crédit monégasques, augmentés d’un tiers.

Sanctions du taux usuraire (article 357 du Code pénal monégasque).

Un taux usuraire est un taux qui dépasse, au moment où le prêt est consenti, de plus de moitié le TAEG.

Dans le cas où un prêt est considéré comme usuraire, l’article 357 punit de l'amende prévue au chiffre 3 de l'article 26 du Code pénal (de 9 000 à 18 000 euros), tout prêteur convaincu d'avoir exigé, au vu des circonstances particulières de la cause, un taux d'intérêt effectif dépassant de plus de moitié le taux moyen pratiqué dans les mêmes conditions par des prêteurs de bonne foi pour des opérations de crédit comportant les mêmes risques que le prêt dont s'agit.

En cas de récidive, la peine sera d'un emprisonnement d’un à six mois et de l'amende prévue au chiffre 4 de l'article 26 (de 18 000 à 90 000 euros), ou de l'une de ces deux peines seulement.

Les perceptions excessives seront imputées de plein droit sur les intérêts normaux échus au jour des poursuites et, subsidiairement, sur le capital de la créance.

Si la créance est éteinte en capital et intérêts, le prêteur sera condamné à restituer à l'emprunteur les sommes indûment perçues, avec l'intérêt de droit à compter du jour de leur perception.

Malgré l’environnement de taux défavorables actuels et le coût important engendré par le calcul des intérêts liés au crédit, les taux d’emprunt restent largement en deçà du niveau d’inflation générale constatée (+8,3% en zone Euro sur les 12 derniers mois selon les données de mars 2023).

Valeri Agency vous aidera à acquérir des biens immobiliers à Monaco et, en cas de besoin de financement de votre projet, à vous mettre en relation avec des établissements de crédit qui élaboreront avec vous une offre sur - mesure pour optimiser votre patrimoine.  

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