Travaux dans les biens à usage d'habitation : Des formalités à respecter

 

Vous résidez ou investissez dans un appartement à usage d’habitation à Monaco et souhaitez réaliser des travaux de rénovation ? Afin que le chantier se déroule dans les meilleures conditions possibles et que les travaux ne soient pas contestés a posteriori il convient de respecter certaines règles et étapes, que nous vous présentons ici.

 

Le Principe

Le principe est que vous pouvez réaliser librement des travaux dans votre logement s’ils n’affectent ni les parties communes, ni l’aspect extérieur de l’immeuble et qu’ils n’ont pas vocation à changer la destination ou la disposition du local. Ces travaux peuvent être, par exemple, la pose d'un revêtement, une mise en peinture ou encore la rénovation de votre salle de bains ou cuisine.

 Si vous êtes locataire, il convient au préalable de demander l’accord exprès de votre bailleur pour réaliser tous types de travaux sous peine de devoir restituer l’appartement dans son état d’origine, à vos frais exclusifs.

Si les travaux envisagés portent atteinte à la structure du bâtiment, extérieure ou intérieure (par exemple par l’abattage de murs porteurs), l’accord des copropriétaires est alors nécessaire lors d’une assemblée générale, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire. Le syndic de la copropriété procèdera ensuite à la signature des dossiers de permis de construire privatifs affectant ladite structure.

D’une manière générale, pour tous les travaux que vous envisagez de faire et si votre bien se trouve dans une copropriété, il faudra transmettre une déclaration de travaux auprès de votre syndic de copropriété, qui vous donnera les autorisations notamment relatives aux accès, et toutes les préconisations propres à votre immeuble (horaires à respecter, matériel autorisé, cheminement des accès pour les ouvriers, protections à installer, etc…).       

Également, nous vous conseillons vivement, de réaliser des constats d’huissier avant le démarrage de vos travaux dans les appartements adjacents, afin de vous prémunir d’éventuelles contestations de vos voisins concernant des dégâts qui auraient pu être occasionnés dans leurs biens durant le temps des travaux.

Selon la nature des travaux envisagés, des tests acoustiques devront obligatoirement être réalisés et l’isolation phonique du bien sera contrôlée en fin de chantier afin de mesurer l’impact, en termes de décibels, des travaux ayant notamment affectés les planchers.  

Par ailleurs, il faut préciser que les entreprises, les artisans ou les sous-traitants qui ne sont pas établis à Monaco et qui souhaitent réaliser des travaux sur des chantiers publics ou privés, doivent faire connaître à l'administration (Direction de l'Expansion Economique) la nature, le lieu, la date et la durée de leur intervention. La procédure à suivre est différente selon la durée prévue du chantier.

Enfin, dans tous les cas, et quelle que soit la durée des travaux, aucune modification ne peut être apportée sans autorisation préalable dans les aménagements intérieurs ou les dispositions extérieures de constructions existantes. Ce principe est édicté à l’article premier de l’Ordonnance Souveraine n°3.647 du 09/09/1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, modifiée, qui est la loi de référence en Principauté.

 

La demande d’autorisation (uniquement pour les travaux la nécessitant)

Cette autorisation est un document indispensable délivré par la Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité (« DPUM ») chargée, notamment, d’instruire les projets de construction.

Toute demande qui tend, soit à l’autorisation de construire et/ou de démolir, soit à l’obtention d’un accord préalable, doit être établie conformément à un formulaire nommé « Annexe 1 » dans lequel figurent les informations relatives au pétitionnaire et la nature des travaux. Elle doit aussi comprendre le tableau récapitulatif des pièces à joindre en fonction de la nature des travaux envisagés.

Il faut respecter un certain formalisme et certaines étapes, c’est pourquoi, quelle que soit la nature de la demande, celle-ci doit faire l’objet d'un dossier signé par un architecte inscrit à l'Ordre des Architectes de la Principauté de Monaco.

Le dossier doit être déposé à la DPUM en deux exemplaires minimum dont un original et une copie visée uniquement par l’architecte. Un exemplaire numérique du dossier doit être déposé sur le serveur dédié de l’Administration ou adressé à ladite Direction sur support physique. L'instruction de la demande débute lorsque le dossier est complet et que les pièces sont conformes aux dispositions en vigueur.

Lorsqu’il s’agit d’aménagements intérieurs ou de dispositions extérieures qui ne modifient pas fondamentalement l’aspect des immeubles, et que les projets ne nécessitent pas l’avis du comité consultatif, la DPUM dispose d’un délai de 45 jours à compter de la délivrance du récépissé de la demande, pour faire part de sa décision au pétitionnaire, qu’il s’agisse d’une demande d’accord préalable ou d’une demande d’autorisation de construire et/ou de démolir. Cependant, si le projet ne concerne que des aménagements intérieurs, il ne nécessite pas l'avis d’un comité consultatif ; l'autorisation est alors donnée directement dans le délai de quarante-cinq jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

 

La délivrance de l’autorisation

Les travaux ne peuvent débuter que lorsque la DPUM délivre l'autorisation, valable uniquement pour la ou les personnes qu'elle désigne nominativement.

En cas de transfert du droit de propriété pendant la période de validité de l'autorisation, le nouveau propriétaire doit solliciter le transfert de l'autorisation précédemment accordée après accord du bénéficiaire de l'autorisation initiale, en précisant qu'il fait siens le dossier et les plans précédemment déposés. Ce transfert ne pourra être refusé que dans les cas où les garanties financières présentées par le cessionnaire ne sont pas reconnues valables. L'examen de ces garanties et la décision devront intervenir dans un délai de trente jours à compter du dépôt des documents constituant ces garanties.

La nouvelle autorisation qui sera accordée par l'autorité qui a délivré la précédente sera assortie des mêmes obligations, notamment en ce qui concerne les conditions d'esthétique et d'intérêt général ; elle prendre effet à partir de la date de la délivrance de l'autorisation initiale.

 

Le récolement

Une fois les travaux achevés, il est nécessaire de demander à la DPUM, dans le mois qui suit, une visite de récolement destinée à obtenir l'autorisation définitive d'occuper les locaux modifiés. A cette fin, il doit rédiger ladite demande et fournir l’ensemble des documents requis dans l’autorisation de construire, les plans mis à jour, si ceux-ci ont été modifiés et les plans des aménagements réalisés.

La DPUM peut procéder d’office à un récolement, si la demande correspondante n’est pas présentée dans un délai raisonnable à compter de la date d’achèvement des travaux.

Le récolement a pour but de constater l’observation de toutes les prescriptions réglementaires relatives à l’hygiène, à la sécurité et à la protection de l’environnement, ainsi que de toutes les conditions résultant de l’Ordonnance et de l’autorisation de construire réglementaire. À cet effet, des attestations émises par des bureaux de contrôle concernant, notamment, la conformité des installations électriques et incendies seront exigées par la DPUM ainsi que les résultats d’un test acoustique afin de s’assurer que l’isolation phonique du bien n’a pas été négativement impactée.

En cas de modification des travaux autorisés, la DPUM peut solliciter leur mise en conformité ou la remise d’un dossier modificatif signé par un architecte membre du Conseil de l’Ordre des Architectes de la Principauté et validé par le syndic de l’immeuble.

Dans le cas où les travaux ne sont pas conformes à tous les points mentionnés ci-dessus, la DPUM peut procéder à un récolement provisoire, avec mise en demeure au permissionnaire de mettre les travaux en conformité dans un délai spécifié. La DPUM procède, sur demande du permissionnaire ou d’office si la demande n’est pas présentée au terme du délai fixé, au récolement définitif une fois les travaux exécutés.

Lorsque toutes les conditions et charges imposées au permissionnaire sont remplies, il est procédé au récolement par une Commission composée par des représentants des services administratifs à raison de leurs compétences au regard de la nature des travaux à récoler. Il est assorti d’une autorisation d’occuper les locaux, délivrée au permissionnaire dans le mois qui suit la visite de récolement, attestant que les locaux peuvent être effectivement utilisés pour l’usage auquel ils sont destinés.

La Commission dresse alors un procès-verbal de récolement des travaux.

 

Les sanctions

Des sanctions sont prévues en cas d’infractions aux prescriptions de l’Ordonnance précitée, constatées par les ingénieurs et agents assermentés du service des travaux publics ainsi que par tous les autres agents ayant qualité pour dresser des procès-verbaux. Le fait de mettre obstacle au droit de visite desdits fonctionnaires et agents est puni d'un emprisonnement de six jours à un mois et d’une amende pouvant aller de 2. 250 à 9 000 euros (prévue au chiffre 2 de l'article 26 du Code pénal) ou de l'une de ces deux peines seulement.

De même, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution des travaux qui ne se conforment pas aux dispositions de ladite Ordonnance ou à celles des ordonnances souveraines qu'elle prévoit ou aux prescriptions des autorisations délivrées en conformité avec lesdites dispositions, sont punis d’une amende pouvant aller de de 18 000 à 90 000 euros (prévue au chiffre 4 de l'article 26 du Code pénal).

Le tribunal ordonne, soit la démolition des constructions irrégulières en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur, soit l'exécution des prescriptions édictées par la loi, soit la mise en conformité des constructions avec les conditions de l'arrêté d'autorisation. Il impartit au contrevenant, sous peine d'une astreinte par jour de retard, un délai pour l'exécution des mesures ordonnées.

En outre, si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la situation n'est pas régularisée, le Ministre d'État peut faire effectuer d'office, aux frais et risques des contrevenants, les travaux ordonnés par le tribunal.

Le tout sans préjudice des sanctions administratives ou professionnelles.

Lorsqu'une personne, déjà condamnée, commet à nouveau une des infractions prévues ci-dessus, l'amende est portée au double.

Au regard de ce qui précède, il convient donc de bien respecter le formalisme imposé. L’équipe de Valeri Agency vous accompagne, non seulement pour vous trouver un local à usage d’habitation, mais aussi pour vous accompagner avec l’aide de prestataires de confiance, dans vos démarches relatives aux travaux que vous voudriez entreprendre pour profiter de votre bien en toute sérénité.

 

N’hésitez pas à nous consulter !

 

Pour en savoir plus :

https://www.legimonaco.mc/305/legismclois.nsf/TNC/21BAEC5BA79704DEC125773F0038635F!OpenDocument

  • DPUM :

Direction de la Prospective de l'Urbanisme et de la Mobilité / Département de l'Équipement, de l'Environnement et de l'Urbanisme / Le Gouvernement / Gouvernement et Institutions / Portail du Gouvernement - Monaco

  • Démarches à suivre pour une demande d’autorisation :

Demander une autorisation de construire et/ou de démolir ou un accord préalable / Autorisations / Travaux / Local et travaux / Service Public Entreprises- Monaco (gouv.mc)

https://service-public-entreprises.gouv.mc/En-cours-d-activite/Autorisations-ponctuelles/Interventions-ponctuelles-en-Principaute/Demander-une-autorisation-de-chantier

  • Demander une visite de récolement

https://service-public-entreprises.gouv.mc/Securite/Hygiene-et-securite-des-batiments/Commission-technique/Demander-une-visite-de-recolement