Les acquisitions de biens immobiliers à Monaco par des sociétés étrangères

Le marché immobilier monégasque est réputé pour sa stabilité et son prestige international, offrant un environnement d'investissement sécurisé et valorisé.

À Monaco, l’acquisition d’un bien immobilier peut se réaliser aussi bien en nom personnel que par l’intermédiaire d’une société, qu’elle soit monégasque ou étrangère car l’approche adoptée est particulièrement ouverte. En effet, la Principauté ne fait aucune distinction entre les ressortissants monégasques et les étrangers en matière d’acquisition immobilière. Cette politique libérale s’inscrit dans la volonté de Monaco d’attirer les investisseurs internationaux qui choisissent de constituer des sociétés afin de répondre à des objectifs patrimoniaux, successoraux, fiscaux et parfois de confidentialité.

1. Pourquoi acheter un bien immobilier via une société plutôt qu’en nom propre ?

En préambule il convient de rappeler que constituer une société consiste à créer une entité juridique distincte de la personne physique qui la fonde. Cette entité, appelée personne morale, possède sa propre identité légale, son patrimoine, ses droits et ses obligations. Ainsi, elle pourra agir, acheter, vendre, contracter et posséder des biens en son nom, séparément de celui du ou des associés.

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique couramment utilisée à Monaco pour l'investissement immobilier, qu'elle soit détenue par des résidents ou des non-résidents (voir à ce sujet notre article en cliquant sur le lien suivant :

https://www.valeri-agency.com/fr/sci-monegasque-les-raisons-de-son-succes.html

A. Souplesse juridique et gestion patrimoniale

Acheter via une société permet de détenir un bien non pas en pleine propriété directe, mais sous forme de parts sociales ce qui présente plusieurs avantages :

transmission facilitée : la cession de parts sociales est souvent plus simple et moins coûteuse que celle de l’immeuble lui-même ;
outil patrimonial international : la structure peut intégrer un patrimoine global, une holding familiale qui détient et gère des actifs et sur laquelle un family office peut s’appuyer pour structurer le patrimoine ;
copropriété fluide : plusieurs membres d’une famille ou associés peuvent détenir des parts sans créer d’indivision ;
souplesse à la revente : transférer les parts de la société peut être fiscalement plus avantageux selon les conventions internationales que vendre un bien immobilier.

B. Confidentialité renforcée

À Monaco, le registre foncier est public ; tout propriétaire d’un bien est identifiable.

En revanche, si le bien est détenu par une société, c’est le nom de la société qui apparaît, et non celui du bénéficiaire réel.

Cela intéresse particulièrement les personnalités publiques (chefs d’entreprise, célébrités, sportifs, etc.) souhaitant préserver leur vie privée et les investisseurs étrangers qui ne veulent pas que leur patrimoine immobilier à Monaco soit facilement visible.

Toutefois, cette confidentialité est aujourd’hui relative: les nouvelles règles internationales imposent de déclarer le bénéficiaire économique effectif, même si cette information n’est pas toujours publique ; en outre, Monaco coopère avec les autres pays occidentaux en matière d’échange d’informations.

C. Protection juridique du patrimoine

Détenir un bien via une société permet de séparer le patrimoine privé du patrimoine immobilier, ce qui d’une part, protège mieux le bien en cas de litige personnel, dette ou faillite personnelle et, d’autre part, cantonne les risques financiers au niveau de la société.

2. L’acquisition d’un bien immobilier par une société de droit étranger

Monaco n’impose aucune restriction de nationalité pour l’achat immobilier, que l’acquéreur soit une personne physique ou une société étrangère. On peut acquérir directement sans immatriculation locale, sauf s’il s’agit d’une activité professionnelle.

Les motivations les plus fréquentes d’acquérir un bien par une société étrangère, outre celles évoquées plus haut, sont les suivantes:

cohérence fiscale avec le pays de résidence. Si l’investisseur est résident fiscal d’un autre pays (par ex. Italie, France, Suisse, etc.), l’achat via une société peut faciliter la gestion et l’imputation des impôts dans son pays de résidence ;
discrétion : si le bien appartient à une société étrangère, l’actionnaire réel peut rester plus difficile à identifier publiquement, surtout si la société est “opaque” ;
gestion patrimoniale internationalisée : simplifier les successions et cessions ;
éventuelle optimisation d’imposition des plus-values : dans certains cas, selon les conventions fiscales, les plus-values sur la cession des parts de la société peuvent être imposées différemment (et parfois plus avantageusement) que la cession directe d’un bien immobilier monégasque.

Il existe quelques conditions établies telles que l’obligation de contrôles anti-blanchiment (origine des fonds, identité du bénéficiaire effectif, conformité bancaire, réputation de la société), fournir une documentation complète (statuts, extrait d’immatriculation, pouvoirs, certificat de coutume, documents apostillés) relative à la société afin d’effectuer une vérification approfondie de celle-ci, signer l’acte notarié devant un notaire monégasque, et enfin payer via une banque monégasque ou séquestre notarial.

Mais les règles encadrant ces acquisitions ont récemment évolué. La loi n°1.548 du 6 juillet 2023 portant diverses dispositions d’ordre fiscal a profondément modifié la fiscalité applicable aux transactions immobilières, renforçant la distinction entre structures transparentes et sociétés opaques, dans un contexte de lutte accrue contre le blanchiment et de recherche de transparence sur les bénéficiaires effectifs.

3. Les droits de mutation et l’impact de la loi n°1.548

La réforme fiscale par la loi n° 1.548 vient renforcer le dispositif déjà posé par la loi n° 1.381 du 29 juin 2011 relative aux droits d’enregistrement exigibles sur les mutations de biens et droits immobiliers, laquelle constitue le cadre juridique de référence en la matière.

Celle-ci a un réel impact sur les mutations immobilières puisqu’elle fait passer :

de 4,5 % à 4,75% les droits d’enregistrement applicables sur les mutation de biens et droits immobiliers réalisées au profit d’une entité dite « transparente », c’est-à-dire une « personne physique ou une société civile immatriculée à Monaco, autre que celles ayant la forme anonyme ou en commandite, dont les associés sont exclusivement des personnes physiques agissant pour leur propre compte lorsque leur identité est connue de la Direction des services fiscaux, et dont l'actif social comprend des biens immeubles ou des droits réels portant sur des biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté » ;
de 7,5 % à 10% les droits d’enregistrement applicables sur les mutations de biens et droits immobiliers réalisées au profit d’une entité dite « non transparente » (société offshore ou étrangère), soit une entité juridique dont les bénéficiaires économiques effectifs ne sont pas des personnes physiques agissant pour leur propre compte, ou des personnes morales dont les documents officiels permettent de connaître l'identité des bénéficiaires économiques effectifs au jour de la réalisation de l'opération.

Conformément aux dispositions de la loi n° 1.381, le taux de 7,5 % continue de s’appliquer lorsque la mutation est réalisée par l’intermédiaire d’une société monégasque, d’une société offshore ou étrangère à condition qu’elle soit représentée par un mandataire fiscal agréé monégasque. En revanche, en l’absence de déclaration de mandataire agréé, le taux applicable est porté à 10 %, conformément aux nouvelles dispositions issues de la loi n° 1.548.

Les mutations réalisées au profit de ces entités sont à présent taxées deux fois plus que celles réalisées au profit des premières, diminuant ainsi l’intérêt d’avoir recours à des structures complexes et opaques.

A ces frais s’ajoute les frais de notaire, qui sont de 1,5% du montant de l’acquisition ainsi que la commission de l’agent immobilier qui selon le barème de la Chambre immobilière monégasque s’élève à 3,6% TTC à charge de l’acquéreur.

4. Les implications fiscales et légales

L'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger doit souvent être déclarée aux autorités fiscales du pays où la société est enregistrée ou dont les bénéficiaires sont résidents, et peut être soumise à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ou à des taxes équivalentes si le patrimoine net taxable dépasse un certain seuil.

En outre, bien que Monaco ne prélève pas d’impôt sur le revenu, les propriétaires étrangers doivent néanmoins déclarer les revenus locatifs perçus dans leur pays de résidence fiscale.

Monaco offre un cadre ouvert aux investisseurs étrangers, permettant l’acquisition immobilière aussi bien en nom propre que via des sociétés locales ou étrangères. Si ce mode de détention présente de réels avantages, il n’est plus neutre : les obligations de transparence se renforcent et la fiscalité monégasque pénalise désormais, de toute évidence, les structures opaques.

Acheter via une société étrangère peut rester pertinent, mais seulement si la structure est cohérente, transparente, déclarée et correctement conseillée. Afin de sécuriser l’opération et optimiser la structure d’acquisition selon le pays de résidence et la situation spécifique de la société étrangère, les investisseurs doivent donc s’entourer d’un notaire monégasque, d’un fiscaliste international, accompagnés d’un agent immobilier établi en Principauté.

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