L’indexation des loyers à Monaco

 

À quoi sert l’indexation des loyers ?

L'indexation permet d'ajuster un loyer dans le temps sans renégocier le bail à chaque échéance. Elle protège le pouvoir d'achat du bailleur face à l'inflation, tout en offrant au locataire une règle connue à l'avance plutôt qu'une négociation libre. À Monaco, il n'existe pas un régime unique : la loi applicable dépend de la nature du bien et de l'usage des locaux. Résidentiel secteur libre, loi n°887, secteur protégé loi n°1.235, local commercial ou bureau : chaque statut a ses propres règles d'indexation, parfois légalement encadrées, parfois entièrement libres.

 

 

Le secteur libre résidentiel à Monaco

Les immeubles qui ne relèvent d'aucune loi spéciale (construits après 1947, hors loi 887) appartiennent au « secteur libre ». Le loyer et son indexation y sont librement négociés entre le bailleur et le locataire, y compris au moment du renouvellement du bail.

L'indexation contractuelle y prend en général l'une de ces trois formes :

• Un indice économique, le plus souvent un des indices publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques français : indice du coût de la construction (ICC), indice du bâtiment tous corps d’état (BT01), ou indice des prix à la consommation hors tabac.
• Un montant forfaitaire, fixé en pourcentage par an
• Une formule hybride : un indice économique assorti d'un plancher forfaitaire minimal applicable quoi qu'il arrive.

A noter qu’au terme du bail, le bailleur a la possibilité de revoir unilatéralement les conditions du bail ou ne pas le renouveler sans avoir à se justifier.

 

 

Le secteur résidentiel sous loi à Monaco

Ce régime concerne une partie des logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1947. Il comprend 2 lois distinctes
 

1. La loi 887

Il s’agit de baux résidentiels conclus pour une durée déterminée de 6 ans et le locataire doit satisfaire à certaines conditions pour accéder à ce type de logement. Le loyer, son indexation et son augmentation à l'échéance sont librement fixés par les parties à l’instar du secteur libre ; la reconduction tacite peut être prévue par le contrat. Les conditions de résiliation sont encadrées :

Le locataire peut résilier chaque année, avec un préavis de 3 mois.

Le bailleur peut agir à l'échéance des 6 ans, et peut s'opposer à une reconduction tacite contractuelle moyennant un préavis de 3 mois.

A noter qu’au terme du bail, le bailleur a la possibilité de revoir unilatéralement les conditions du bail ou ne pas le renouveler sans avoir à se justifier.
 

2. La loi n°1.235, (modifiée par la loi n°1.291)

Il s’agit de baux résidentiels conclus pour une durée déterminée de 6 ans et le locataire doit satisfaire à certaines conditions pour accéder à ce type de logement. L’État doit également valider le dossier du locataire selon des critères de priorité. C'est le seul statut à Monaco où l'indexation est entièrement encadrée par la loi, avec un indice de référence unique et des plafonds chiffrés selon l'étape du bail.

• En cours de bail : révision annuelle, plafonnée à 1 fois la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice des prix à la consommation hors tabac (France entière, INSEE). Ce calcul est accessible sur le site du Gouvernement monégasque.
• Au renouvellement soit au terme des 6 ans, l'augmentation ne peut excéder 3 fois cette même variation.

En cas de désaccord sur l’indexation, la commission arbitrale peut être saisie et arbitrera.

Le locataire peut résilier en cours de bail ou à son échéance avec un préavis de 3 mois par notification faite au bailleur. Le contrat peut également être résilié en cours de bail par le propriétaire qui entend faire jouer son droit de reprise dans les conditions prévues par la loi.

A noter qu’au terme du bail, le bail est renouvelé de plein droit aux mêmes conditions, sauf en ce qui concerne le montant du loyer si le bailleur notifie au locataire, une proposition d'augmentation conforme à l'article 19, six mois au moins avant l'échéance du bail.

 

 

Les baux commerciaux à Monaco (loi n°490 du 24 novembre 1948)

Contrairement à la France, où l'indice des loyers commerciaux (ILC) s'impose, le choix de l’indexation à Monaco est libre, néanmoins la jurisprudence retient qu’il doit refléter une réalité économique.

A noter qu’au terme du bail, le bailleur est obligé de proposer un renouvellement ou alors il doit indemniser son locataire. Le bailleur ou le locataire peuvent aussi en cours de bail, tant à la hausse qu’à la baisse demander une revalorisation du prix du loyer si celui-ci ne correspond plus à la valeur locative du marché par suite notamment d’une modification des conditions économiques générales de la Principauté ou des conditions économiques particulières affectant le fonds.

En cas de désaccord entre les parties, le litige est tranché par la Commission Arbitrale des Loyers Commerciaux (CALC).

 

 

Les baux à usage de bureau à Monaco (loi n°1.433, articles 1616-1 à 1616-7 du Code civil)

Créé en 2016, ce statut est une spécificité monégasque : il ne s'applique que si les parties choisissent contractuellement de s'y soumettre (à défaut c’est le code civil qui s’appliquera et l’indexation sera libre), pour des locaux affectés à un travail intellectuel et aux prestations administratives liées. Il échappe aux contraintes de la loi n°490 (pas de droit automatique au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction, pas-de-porte interdit). Sur l'indexation, l'article 1616-5 du Code civil fixe une règle supplétive claire : le loyer, librement fixé, est révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE, sauf convention contraire. Les parties peuvent donc prévoir un autre mécanisme, mais à défaut, c'est cette règle qui s'applique.

A noter qu’au terme du bail, le bailleur a la possibilité de revoir unilatéralement les conditions du bail ou ne pas le renouveler sans avoir à se justifier.

 

 

Indexation des loyers à Monaco : ce qu’il faut retenir et notre gestion locative

À Monaco, il n’existe pas une règle d’indexation, mais autant de règles que de statuts. Le secteur libre, la loi n°887 et les baux de bureaux laissent une grande liberté contractuelle quant à la définition d’un indice et ses modalités d’application, contrairement à la loi n°1.235 ou la loi 490 qui sont bien plus encadrés.

Une clause mal rédigée, une échéance manquée ou un préavis envoyé trop tard peuvent donc coûter cher à un propriétaire. C’est là que l’accompagnement de BARNES | Valeri Agency fait la différence. Grâce à notre équipe de gestion locative pluridisciplinaires, on identifie le régime applicable à votre bien, sécurise la rédaction du bail et de sa clause d’indexation, puis nous en assurons le suivi.

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