L’INVESTISSEMENT LOCATIF À MONACO

 

 

Depuis de nombreuses années, la Principauté de Monaco ne cesse de renforcer son attractivité augmentant ainsi sa capacité de rayonnement qui lui permet de faire venir entrepreneurs, investisseurs, talents et capitaux. 

Ses nombreux atouts - stabilité politique, maîtrise des dépenses publiques, santé économique excellente, fiscalité douce, sécurité, position géographique et climat méditerranéen, infrastructures scolaires et médicales, évènements sportifs et culturels, modernisation du parc immobilier offrant des prestations de plus en plus luxueuses - font de la Principauté un lieu très prisé par les personnes fortunées.

Ces atouts créent indéniablement un environnement propice à l’investissement à moyen et long terme en dépit d'une offre extrêmement réduite, faisant toujours face à une demande importante et constante dans un environnement stable. Monaco confirme ainsi sa résilience et maintient son statut de "valeur refuge" en dépit des prix au mètre carré maintenus à un niveau très élevé depuis maintenant trois ans (moyenne de 51.967€/m2 selon l’IMSEE en 2024, ce prix étant supérieur à la barre symbolique des 50.000€ depuis 2021),

De ce fait, le capital à mobiliser pour un achat étant très élevé, bon nombre de résidents n'ont pas d’autre choix que de louer ou préfèrent conserver leurs liquidités pour d'autres investissements. Le marché de l’investissement locatif à Monaco connaît donc une évolution significative et la pression locative s’est intensifiée avec notamment l’arrivée continue de nouveaux résidents qui préfèrent opter pour la location dans un premier temps, ce qui leur permet de mieux appréhender la vie en Principauté, d’affiner leurs critères d’acquisition et de se projeter avec sérénité.

 

Une demande omniprésente (taux de vacance très bas)

 

La conséquence est que le marché de la location de biens résidentiels est saturé, avec une demande bien supérieure à l’offre, ce qui signifie qu’il y a très peu de vacance locative. Monaco offre dont la possibilité de se soustraire à cette menace habituellement crainte par tout propriétaire, dans la mesure où le loyer est au prix du marché. Malgré une extension du territoire (verticale avec des immeubles de plus en plus hauts, ou maritime avec les projets d’envergure tels que Fontvieille et Mareterra), la croissance de l’offre ne suit pas celle de la population fortunée (U)HNWI qui a augmenté de +7,9 % en 2023 selon le Barnes Global Property Handbook.

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a contribué à une hausse des rendements locatifs ces deux dernières années, avec des progressions pouvant atteindre +0,5 % voire 1% selon les quartiers et les typologies de biens.

Cependant, le rendement locatif n’a jamais été le premier argument mis en avant auprès des investisseurs en matière d'immobilier résidentiel. Un investissement immobilier à Monaco étant un projet avec une durée minimale de 5 ans en termes de détention, c'est plutôt l’appréciation du capital, à savoir l'augmentation de la valeur d'un actif qui est déterminante (+44% sur les 10 dernières années selon les résultats de l’immobilier résidentiel publiés par l’IMSEE), ce qui est sans équivalent dans les pays occidentaux.

L’autre raison pour laquelle l’investissement locatif à Monaco s’inscrit dans une démarche stratégique à long terme tient à la transformation progressive du territoire, notamment grâce aux nombreuses opérations de restructuration urbanistiques en cours ou à venir. Certains quartiers sont en effet amenés à être transformés, embellis afin de gagner en prestige et en valeur, offrant ainsi aux investisseurs une opportunité unique d’anticiper une revalorisation patrimoniale significative. Dans ce contexte, louer ses biens en attendant une éventuelle opération de promotion immobilière constitue une solution particulièrement pertinente. En outre, conserver ses biens pendant plusieurs années peut générer des gains en capital substantiels.

Dans cette perspective, l’investissement immobilier devient un véritable levier de consolidation du patrimoine. Cette approche s’inscrit souvent dans une logique de transmission. En effet, la fiscalité monégasque est très avantageuse en matière successorale, en ce qu’elle ne prévoit aucun règlement de droits de succession ou de mutation (impôt qui doit être acquitté par les héritiers) en ligne directe et prévoit des droits limités en ligne collatérale, s’agissant de biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté, et ce quels que soient le domicile, la résidence ou la nationalité du défunt.

Des dispositions rares dans un environnement international.

 

Autre avantage majeur : il n’existe ni impôt sur la plus-value immobilière à Monaco, ni taxe foncière ou d’habitation pour les propriétaires. Seules les conventions bilatérales signées avec certains pays, comme la France, peuvent introduire une fiscalité spécifique. C’est le cas notamment pour les résidents fiscaux français, dont les biens situés en Principauté sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Pour les résidents fiscaux étrangers il convient aussi de regarder la fiscalité applicable dans leur pays de domiciliation.

Il n'existe pas non plus d'imposition sur les loyers encaissés à Monaco (sauf convention fiscale contraire).

 

 

De ce fait, en ce qui concerne l'immobilier résidentiel, le rendement locatif brut à Monaco est donc souvent proche du rendement locatif net, car il n’y a pas de taxes à payer par le bailleur. Les dépenses à déduire sont les charges locatives non récupérables ou foncières, l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative si le bien immobilier est géré par un professionnel et les intérêts d’emprunts si un crédit immobilier a été fait.

En dépit de tout cela, les taux de rentabilité locative ne sont pas aussi élevés. En règle générale, les taux de rendement annuels varient entre 1,6% et 2,5%.

Les meilleurs rendements sont généralement observés sur les petites surfaces, comme les studios ou les deux pièces. À l’inverse, plus les appartements sont grands et haut de gamme, plus le rendement tend à diminuer — une tendance inverse à celle du marché du luxe français, où certains biens situés dans les environs de Monaco peuvent offrir des rendements jusqu’à 10 % en cas de la location courte durée.

Des disparités peuvent également être constatées selon les quartiers : certains secteurs comme les Moneghetti ou le Jardin Exotique, dont le prix au mètre carré est plus accessible, affichent des rendements locatifs supérieurs. À l’inverse, des quartiers prestigieux comme le Carré d’Or, le Larvotto ou encore Mareterra sont davantage prisés pour une résidence principale. Le niveau de prix à l’achat y est tel que la rentabilité locative y est généralement moins attractive.

En revanche, d'un point de vue appréciation de capital, les biens considérés comme "haut de gamme" ont tendance à être valorisés plus rapidement.

 

Prix de vente : 5.100.000€ - Rendement locatif brut de 2,3% (loyer constaté en 2025 de 10.000€/mois) - Découvrir le bien

 

 

Pour ce qui est du marché de la location commerciale, celui-ci est encore plus restreint que celui résidentiel en termes d'offre. Il s'agit d'un marché pour des profils d'investisseurs différents et l'investissement est souvent réalisé dans l'optique d'une stratégie de diversification d'actifs. Le marché locatif est régulé et l'on retrouve, à l'instar des pays voisins, plusieurs types de baux dont notamment le bail dit "3/6/9" qui confère la propriété commerciale à l'occupant ; l'avantage étant que compte tenu du coût du droit au bail, le bailleur s'expose peu à un risque d'impayé (le risque de résiliation étant financièrement trop élevé pour le commerçant) et qu'il n'y a aucune vacance locative mais d'un autre côté, il est difficile de revaloriser le loyer. D'autres baux dit précaires ou des locations-gérances permettent de consentir des durées variables de location sans conférer la propriété commerciale.

En règle générale, le potentiel de rentabilité locative pour un local commercial est plus élevé que celui de l’immobilier résidentiel, se situant entre 3% et 4%. Mais l'appréciation de capital n'évolue pas forcément à la même vitesse que celui de l'immobilier résidentiel. Il faut noter cependant qu'il y a une vraie différence en termes de prix entre les locaux commerciaux situés dans des quartiers de prestige et les autres.

 

Prix de vente : 5.830.000€ - Rendement locatif brut attendu de 3,1% (loyer estimé en 2025 de 15.000€/mois) - Découvrir le bien

 

 

En ce qui concerne les bureaux, on constate également, une meilleure rentabilité locative que pour le secteur résidentiel (jusqu’à 3,5%), que ce soit pour les appartements à usage mixte transformés en bureaux ou pour ceux situés dans des immeubles exclusivement composés de bureaux comme l’immeuble Est-Ouest à Monte-Carlo. La raison principale est le prix d’acquisition plus bas que pour des appartements à usage d’habitation loués à des prix toujours élevés. En revanche, et comme pour les locaux commerciaux, la valorisation du prix au mètre carré est plus disparate que celle des locaux résidentiels.

Pour ces deux types de locaux, la rentabilité dépendra de nombreux facteurs : localisation, superficie, attractivité commerciale du quartier, standing de l’immeuble...

 

 

Enfin, la location saisonnière est très réglementée et interdite notamment dans de nombreuses résidences. Très peu d’appartements sont disponibles à la location pour des durées très courtes, de quelques semaines à quelque mois, les baux d'habitation étant, dans la majorité des cas, conclus pour une durée d’un an minimum et renouvelable d'année en année.

De plus, les loyers annuels perçus étant importants, la location saisonnière n’est pas nécessairement plus rentable. Cet argument fait d'autant plus sens avec un marché de la location toujours plus tendu avec une offre moins importante que la demande et des loyers en hausse. Une exception notable concerne la location des terrasses d’appartements pendant le Grand Prix de Formule 1, qui peut générer jusqu’à trois mois de loyer en une seule opération, selon leur emplacement sur le circuit.

 

 

Investir dans l’immobilier locatif à Monaco, c’est avant tout sécuriser un actif rare et recherché, dans un environnement fiscalement attractif et économiquement stable. Si les rendements locatifs restent modestes en comparaison avec des marchés étrangers, ils sont compensés par une forte demande, un potentiel de valorisation important à moyen ou long terme et une vacance quasi inexistante. Trouver des locataires à Monaco ne constitue pas une difficulté majeure puisque le marché de la location est dynamique, avec un flux constant de familles et de professionnels à la recherche de logements et de locaux professionnels de qualité.

 

Dans l'optique de réaliser l’investissement le plus approprié à sa situation, il convient non seulement d’étudier les taux de rendement selon les types de biens immobiliers existant sur le marché, d'anticiper les tendances du marché et des projets urbanistiques, mais aussi d'étudier sa situation avec l'aide d'un expert en fiscalité afin de choisir les outils successoraux les plus pertinents.

Quoi qu'il en soit, il faut garder à l'esprit qu'un investissement immobilier à Monaco est un projet avec un horizon de placement minimum de cinq ans en termes de détention.

En effet, contrairement à d’autres pays, cet investissement s’inscrit davantage dans une logique patrimoniale que spéculative. Il s’adresse aux investisseurs soucieux de diversifier leur portefeuille, de générer des revenus réguliers et de transmettre un bien dans des conditions fiscales avantageuses.

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