Monaco-Ville : ce que change la nouvelle loi de protection du Rocher

« Le Rocher de Monaco est le siège historique de la Monarchie monégasque et le cœur de l'identité de la Principauté. » C'est par ces mots que s'ouvre la loi n° 1.598, promulguée le 16 octobre 2026 et publiée au Journal de Monaco le 23 octobre. Le texte dote Monaco-Ville d'un régime juridique qui lui est propre, destiné à permettre à l'État de maîtriser l'évolution du quartier. Ventes, usage des locaux, travaux : voici ce qui change, et ce qui ne change pas, pour les propriétaires, les acquéreurs et les commerçants.

L'ESSENTIEL EN CINQ POINTS

Vendre reste possible : l'État doit être informé avant chaque vente et dispose d'un mois pour se prononcer.
L'État peut acheter à la place de l'acquéreur ou proposer un autre prix, mais le propriétaire ne peut jamais être contraint de vendre à un prix autre que celui qu'il a déclaré ou qu'il n'a pas expressément accepté.
Les changements d'usage, la location de courte durée et la plupart des travaux extérieurs sont soumis à autorisation.
Les usages et activités régulièrement exercés au 23 octobre 2026 peuvent se poursuivre, sous réserve du régime particulier de la location de courte durée.
Les ventes engagées par une promesse ou un compromis ayant acquis date certaine avant cette date échappent au droit de préemption.

UN PÉRIMÈTRE PRÉCISÉMENT DÉLIMITÉ

La loi s'applique au quartier de Monaco-Ville, y compris ses remparts, glacis, falaises, jardins et le chemin des Pêcheurs. Le plan officiel, publié par l'ordonnance souveraine n° 12.204, est consultable sur le site du Gouvernement Princier, à la Mairie et à la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité. Celle-ci délivre également, sur demande et sous 15 jours, un certificat indiquant si un bien est compris dans le périmètre. Un bien situé en partie seulement sur le Rocher est soumis à la loi pour le tout.

VOUS VENDEZ : LE DROIT DE PRÉEMPTION DE L’ÉTAT

Sont notamment concernées les ventes d'appartements, d'immeubles et de lots, les échanges, les apports à une société ou à un trust, les cessions de parts conférant à l'acquéreur la majorité d'une société dont plus de la moitié de l'actif est constituée de biens sur le Rocher, quel que soit le pays de son siège, ainsi que les cessions de fonds de commerce et de droits au bail. S'agissant des biens immobiliers, les transmissions entre époux, partenaires, ascendants, descendants, frères et sœurs, ainsi que les partages, en sont exclues.

Une déclaration avant chaque vente

Avant la vente, le propriétaire ou le notaire adresse au Ministre d'État une déclaration d'intention d'aliéner ; pour une cession de parts d'une société ayant désigné un mandataire agréé, c'est ce dernier qui la souscrit. La déclaration précise notamment l'identité de l'acquéreur pressenti, le prix et les conditions de la vente, l'usage actuel du bien et son occupation. L'État dispose alors d'un mois pour se prononcer. Il peut, une seule fois, demander des pièces et une visite, ce qui suspend ce délai. S'il entend acquérir ou proposer un autre prix, il recueille l'avis de la Direction des Services Fiscaux sur la valeur du bien.

L'État ne peut exercer ce droit que pour l'un des cinq objectifs fixés par la loi : préserver le patrimoine bâti, maintenir l'habitation, en particulier permanente, maintenir ou installer un commerce de proximité, une activité artisanale ou culturelle, réaliser un équipement public, préserver les abords du Palais, de la Cathédrale et des institutions. Lorsqu'il décide d'acquérir ou propose un autre prix, sa décision est motivée et expose le projet précis qu'il entend réaliser.

Trois réponses possibles

L'État renonce, expressément ou par son silence : le propriétaire peut vendre à son acquéreur, aux prix et conditions déclarés, dans un délai de six mois.
L'État achète aux prix et conditions déclarés : dès la notification de sa décision, l’État et le propriétaire sont définitivement engagés. L’acte authentique doit ensuite être signé chez le notaire et le prix payé dans un délai de trois mois. Le propriétaire garde la jouissance du bien jusqu’au paiement.
L'État propose un autre prix : le propriétaire dispose de deux mois pour accepter ce prix, renoncer à vendre ou maintenir son prix.

Pour les logements construits avant le 1er septembre 1947, l'État disposait déjà d'un droit de préemption, mais uniquement aux prix et conditions déclarés (loi n° 1.235, art. 38). La nouveauté tient à la possibilité, pour l'État, de proposer un autre prix.

Comment est défini le nouveau prix ?

Si le propriétaire maintient son prix, une commission de conciliation et d'évaluation est saisie. Elle est composée d'un président indépendant, d'un membre désigné par l'État et d'un membre désigné par le propriétaire, et rend sous deux mois un avis sur la valeur du bien. Cet avis n'engage personne : si les parties s'accordent sur un prix au vu de cet avis, la vente est conclue.

Que se passe-t-il dans le cas contraire ?

À défaut d'accord, l'État peut saisir le Tribunal de première instance dans les quinze jours ; s'il ne le fait pas, il est réputé avoir renoncé. Le Tribunal fixe alors la valeur vénale du bien à la date de la déclaration, notamment au regard des ventes comparables sur le marché monégasque, et le prix ne peut être inférieur à cette valeur. Le jugement est rendu sous six mois, et l'appel éventuel est jugé dans les six mois suivants. La vente n'a lieu que si l'État et le propriétaire acceptent tous deux le prix fixé, dans le mois qui suit la décision définitive.

Les garanties du propriétaire

tant que l'État n'a pas décidé d'acquérir au prix déclaré, le propriétaire peut retirer sa déclaration ;
en cas de désaccord sur le prix, il peut retirer son bien de la vente jusqu'au terme de la procédure, sans indemnité ni pénalité ;
les frais de la procédure de fixation du prix, y compris les honoraires de ses conseils, sont à la charge de l'État ;
les baux en cours restent opposables à l'État ;
si l'État renonce après la fixation judiciaire du prix, il ne peut plus préempter le même bien auprès du même propriétaire pendant deux ans, sauf à l'acheter au prix déclaré ; ce délai est porté à cinq ans si l'État ne signe pas l'acte ou ne paie pas le prix dans les trois mois.

À l'inverse, une vente réalisée sans déclaration, ou sur une déclaration sciemment inexacte, est nulle et pénalement sanctionnée.

Par ailleurs, d'ici 18 mois, l'État établira un état des affectations constatant l'affectation de chaque local du Rocher. Chaque propriétaire en recevra le projet et disposera de trois mois pour présenter ses observations.

VOUS ACHETEZ : ANTICIPER LA PROCÉDURE

L'identité complète de l'acquéreur figure dans la déclaration, y compris, pour une société, celle de ses bénéficiaires effectifs.
Tout changement après la déclaration impose une nouvelle déclaration : changement d'acquéreur, y compris par substitution, cession du compromis ou modification des bénéficiaires effectifs, baisse de prix ou modification des conditions.
Le calendrier doit intégrer le délai de réponse de l'État : l'acte ne peut être signé qu'une fois la renonciation de l'État justifiée. Si l'État décide d'acheter ou propose un autre prix, l'acquéreur en est informé.
L'usage envisagé doit être vérifié avant l'achat : changement d'usage, réunion ou division de lots, location de courte durée hors résidence principale et la plupart des travaux visibles de l'extérieur sont soumis à autorisation.

VOUS ÊTES COMMERÇANT : ACTIVITÉS ET CESSIONS ENCADRÉES

Les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de droits au bail sont soumises au droit de préemption, sauf au profit du conjoint, du partenaire, d'un descendant ou d'un salarié employé dans le fonds depuis plus de trois ans. Les activités commerciales sont réparties en six classes, du commerce de proximité aux commerces destinés à la clientèle de passage. Passer d'une classe à une autre nécessite une autorisation, instruite par la Direction du Développement Économique ; le silence de l'administration pendant deux mois vaut refus. La remise en exploitation d'un local inexploité depuis plus de deux ans hors des classes alimentaire, artisanale ou culturelle est également soumise à autorisation.

Les activités régulièrement exercées au 23 octobre 2026 peuvent être poursuivies et transmises tant qu'elles ne sont pas modifiées. Toute clause de bail autorisant une activité non conforme est réputée non écrite. Lorsque l'État acquiert un fonds ou un droit au bail par préemption, il doit le céder dans les trois ans à un exploitant dont l'activité respecte la grille ; à défaut, l'acquéreur évincé bénéficie d'un droit de priorité. Enfin, la pose ou la modification de devantures, enseignes, stores, éclairages et terrasses visibles depuis l'espace public est soumise à autorisation.

VOUS LOUEZ OU ENVISAGEZ DES TRAVAUX

La location meublée de courte durée de sa résidence principale reste possible sans autorisation, dans la limite de 90 jours par an, sous réserve du bail et du règlement de copropriété. Lorsque le loueur n’est pas propriétaire, la déclaration doit être accompagnée de l’accord écrit du propriétaire et d’un justificatif de résidence principale, et le loueur atteste sur l’honneur que la location n’est contraire ni au bail, ni au règlement de copropriété, ni aux lois applicables au logement. Au-delà de 90 jours, une autorisation est nécessaire ; une autorisation temporaire, personnelle et incessible, d’une durée maximale de trois ans, peut également être accordée. Dans tous les cas, la location doit être déclarée auprès de la Direction de l’Habitat, qui délivre un numéro d’enregistrement à faire figurer dans toute annonce. Les locations en cours au 23 octobre 2026 doivent être déclarées dans un délai de six mois et ne pourront se poursuivre au-delà d’un an que si elles sont exemptées ou autorisées.

Les logements relevant des lois n° 1.235 ou 887 ne peuvent être loués qu’à certaines catégories de locataires, dans le cadre d’un bail de six ans : leur propriétaire ne peut donc pas les proposer en location de courte durée.

Les constructions, démolitions et travaux affectant l'aspect extérieur d'un immeuble (façades, toitures, menuiseries, ferronneries, couleurs) ou sa structure, ses parties communes, ses escaliers et ses caves voûtées sont soumis à autorisation, tout comme les interventions sur les jardins, terrasses et arbres et les équipements visibles depuis l'espace public ou depuis la mer. À l'intérieur des logements, seuls les travaux touchant la structure, les parties communes ou les décors repérés par le futur cahier de prescriptions sont concernés. La démolition n'est autorisée que pour un immeuble dépourvu d'intérêt patrimonial ou menaçant ruine. Les demandes sont instruites par la Direction de la Prospective, de l'Urbanisme et de la Mobilité.

Les travaux d'entretien courant à l'identique relèvent d'une simple déclaration : en l'absence d'opposition sous 30 jours, ils peuvent être entrepris. Un cahier de prescriptions fixera, immeuble par immeuble, les éléments à conserver ; dans l'attente de sa publication, l'administration peut différer sa décision d'un an au plus. L'État prend en charge tout ou partie du surcoût des travaux de restauration qu'il impose. En cas d'infraction, il peut faire interrompre le chantier et ordonner la remise en état ; l'amende administrative peut atteindre 100 000 €.

VENTES DÉJÀ ENGAGÉES ET TEXTES À VENIR

Les ventes ayant fait l'objet, avant la publication de la loi au Journal de Monaco le 23 octobre 2026, d'une promesse ou d'un compromis ayant acquis date certaine échappent au droit de préemption, à condition d'être réalisées entre les mêmes parties, au même prix et aux mêmes conditions. Plusieurs modalités restent à préciser : le modèle officiel de déclaration, par arrêté ministériel ; la grille détaillée des activités commerciales, le nombre maximal d'autorisations temporaires de location et le cahier de prescriptions architecturales, par ordonnances souveraines.

Cette réforme n'interdit ni les ventes ni les locations sur le Rocher : elle en modifie le cadre et le calendrier. BARNES VALERI AGENCY se tient à votre disposition pour vous accompagner à chaque étape de ces nouvelles démarches.