Travaux immobiliers à Monaco : réglementation, permis et obligations légales

Monaco possède un cadre réglementaire précis en matière de travaux immobiliers, que ce soit pour des appartements ou des locaux professionnels. Il est important de rappeler que seules des entreprises monégasques du bâtiment sont autorisés à exercer en Principauté, sauf si des entreprises étrangères ont obtenu une autorisation spécifique des autorités pour intervenir en territoire monégasque et à la condition qu’elles aient déclaré leurs ouvriers intervenant sur site.

Entre autorisations administratives, normes de sécurité et obligations énergétiques, il est indispensable aux propriétaires de connaître les procédures et les usages en Principauté avant d’engager des travaux surtout si ils ont vocation à affecter, notamment, les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble ou qu’ils visent à changer la destination ou la disposition du bien.

Dans tous les cas, et quelle que soit la durée des travaux, aucune modification ne peut être apportée sans autorisation préalable dans les aménagements intérieurs ou les dispositions extérieures de constructions existantes. Ce principe est édicté à l’article premier de l’Ordonnance Souveraine n°3.647 du 09/09/1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, modifiée, qui est la loi de référence en Principauté, complétée par l' Ordonnance Souveraine n° 3.966 du 10 octobre 2012 .

C’est la nature des travaux qui détermine la nécessité ou non d’obtenir un permis de construire ou une autorisation administrative. Cette dernière est un document indispensable délivré par la Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité (« DPUM ») chargée, notamment, d’instruire les projets de construction.

Les travaux soumis à permis

Un dépôt de permis est obligatoire notamment pour :

Les modifications structurelles (ouvertures, murs porteurs, gaines techniques) ;
Les changements d’affectation (par exemple, passage d’un usage d’habitation à un usage de bureau) ;
L’installation ou la démolition de cloisons toute hauteur, même si elles ne touchent pas à la structure car il y a une modification de la distribution générale ou l’apparence du bien.

Ces travaux nécessitent la constitution d'un dossier de demande d'autorisation de construire signé par un architecte inscrit à l'Ordre des Architectes de la Principauté de Monaco.

Il convient en outre de produire dans tous les cas les pièces suivantes :

un justificatif de propriété ;
un plan de situation ;
un plan du projet
une note descriptive donnant toutes les indications et précisions utiles sur les travaux projetés ;
une attestation du maître d’ouvrage formulant l’engagement de respecter la Réglementation Thermique définie par Arrêté Ministériel.

Puis, selon la nature du projet, des pièces sont à joindre en complément des pièces précédentes :

une notice dite « de sécurité » récapitulant les dispositions prises pour satisfaire aux mesures de sécurité contre les risques d’incendie et de panique conformément aux dispositions fixées par arrêtés ministériels (Si le projet touche les parties communes de l’immeuble et/ou si celui-ci touche aux organes de sécurité dudit immeuble, ou encore s’il s’agit d’un local commercial, etc.) ;
une note donnant toutes les indications utiles sur la stabilité et la résistance de l’immeuble sous les efforts produits par les séismes conformément aux dispositions fixées par Arrêté Ministériel ou une attestation d’un bureau de contrôle ou de l’architecte indiquant que les travaux envisagés n’affaibliront pas la structure du bâtiment vis à vis de la stabilité et de la résistance aux séismes (pour les travaux portant atteinte à la structure du bâtiment) ;
un formulaire récapitulatif des données fondamentales du dossier portant la référence « formulaire BATI 1 » ou « formulaire BATI 2 » (le Formulaire BATI 2 en cas de changement de destination) ;
une notice d'accessibilité délivrée par une personne ou un organisme agréé à cet effet ou par un architecte récapitulant point par point dans l’ordre des articles de l’arrêté ministériel portant application de la loi n° 1.441 du 5 décembre 2016 relative à l’accessibilité du cadre bâti, les dispositions prises pour rendre le projet conforme aux règles d’accessibilité définies par ladite loi et ledit arrêté ministériel (si les travaux entrent dans le champ d’application de la loi n° 1.441 du 5 décembre 2016) ;
la décision du Ministre d’Etat accordant la dérogation (dans le cas où une dérogation partielle aux règles d’accessibilité a été demandée - article18 de ladite loi).

Le dossier de permis doit recueillir les signatures :

Du pétitionnaire, qui agit en tant que Maitre d’ouvrage
De l’architecte monégasque, qui agit en tant que Maitre d’œuvre
Du syndic de copropriété qui en fonction de la nature des travaux (notamment si elle concerne la structure du bâtiment ou à une incidence sur les parties communes), devra soumettre le projet au vote des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale
De la Direction de la Prospective de l'Urbanisme et de la Mobilité

Lorsqu’il s’agit d’aménagements intérieurs ou de dispositions extérieures qui ne modifient pas fondamentalement l’aspect des immeubles, et que les projets ne nécessitent pas l’avis du comité consultatif, la DPUM dispose d’un délai de 45 jours à compter de la délivrance du récépissé de la demande et à condition que le dossier soit complet, pour faire part de sa décision au pétitionnaire, qu’il s’agisse d’une demande d’accord préalable ou d’une demande d’autorisation de construire et/ou de démolir. Cependant, si le projet ne concerne que des aménagements intérieurs, il ne nécessite pas l'avis d’un comité consultatif ; l'autorisation est alors donnée directement dans le délai de quarante-cinq jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les travaux ne peuvent débuter que lorsque la DPUM délivre l'autorisation, valable uniquement pour la ou les personnes qu'elle désigne nominativement.

En cas de transfert du droit de propriété pendant la période de validité de l'autorisation, le nouveau propriétaire doit solliciter le transfert de l'autorisation précédemment accordée après accord du bénéficiaire de l'autorisation initiale, en précisant qu'il fait siens le dossier et les plans précédemment déposés. Ce transfert ne pourra être refusé que dans les cas où les garanties financières présentées par le cessionnaire ne sont pas reconnues valables. L'examen de ces garanties et la décision devront intervenir dans un délai de trente jours à compter du dépôt des documents constituant ces garanties.

La nouvelle autorisation qui sera accordée par l'autorité qui a délivré la précédente sera assortie des mêmes obligations, notamment en ce qui concerne les conditions d'esthétique et d'intérêt général ; elle prendre effet à partir de la date de la délivrance de l'autorisation initiale.

Les travaux non soumis à permis

Ce sont ceux qui relèvent généralement d’une simple déclaration ou ne nécessitent aucune formalité :

Rénovations légères, principalement d’ordre esthétique (remplacement d’une cuisine, changement de revêtement, rafraichissement d’une salle de bains, peintures, etc.)
Mise aux normes électrique ou gaz sous contrôle d’un organisme agréé.

Même en l’absence de permis, il est recommandé de prévenir le syndic et de consulter le règlement de copropriété.

Les obligations réglementaires selon le type d’usage du bien immobilier

A- Locaux à usage d’habitation :

L’Ordonnance Souveraine n°3.647 du 09/09/1966 concernant l’urbanisme, la construction et la voirie, énonces les obligations relatives à la composition d’un logement.

Tout logement doit comprendre, d'une part, des pièces destinées au séjour ou au sommeil que l'on qualifie de pièces principales et, d'autre part, les pièces de service.

Tout logement d'au moins deux pièces doit comporter un cabinet d'aisances et un lavabo installés dans une pièce uniquement affectée à cet usage, sauf exception accordée par la DPUM pour des motifs relevant d'une impossibilité technique de réalisation liée à l'exiguïté d'un logement existant.

Toutefois, il peut être toléré pour les logements comportant au moins une autre salle d'eau, également équipée d'un cabinet d'aisances, que la pièce de service dans laquelle est aménagé le cabinet d'aisances imposé par l'alinéa précédent puisse aussi devenir salle d'eau.

Chaque pièce principale doit avoir au moins une capacité de 25 m3 et d’une superficie de 9m². En ce qui concerne plus précisément les chambres, le volume minimum est étendu à 30m3 si deux personnes y dorment.

Les pièces principales doivent aussi présenter une hauteur minimum de 2.70m (tolérance de 1% accordée), sauf pour les immeubles qui étaient anciennement des hôtels qui peuvent dérogés avec une hauteur minimum de 2.5m. En ce qui concerne les pièces secondaires la hauteur minimum est ramenée à 2.1m.

Pour tout logement d'une seule pièce, cette capacité s'entend hors volume dédié aux préparations cuisinées.

S'agissant d'un logement, les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant pour permettre, par temps clair, l'exercice des activités normales d'habitation sans le secours de la lumière artificielle. Elles bénéficient, en outre, d'une ou plusieurs fenêtres ouvrant sur la rue, sur un espace libre ou sur une cour convenablement aérée et éclairée, ou sont en communication avec ceux-ci.

B- Locaux à usage professionnel

Les travaux dans des locaux à usage professionnel en Principauté obéissent à une réglementation stricte.

En premier lieu, les travaux ne doivent pas modifier l’usage du local : un local déclaré en bureau doit rester en bureau ; la transformation en commerce, cabinet, ou logement nécessite une autorisation administrative spécifique supplémentaire ainsi que l’approbation du syndic de copropriété.

Cependant, si le local n’était pas précédemment utilisé comme bureau, il convient de respecter les étapes suivantes :

visite obligatoire de l’Inspection du Travail ;
vérification du risque de requalification de l’immeuble : un immeuble devient à usage mixte ou de grande hauteur si plus de 33% des lots sont occupés en bureaux.
autorisation écrite du syndic impérative.
confirmation auprès de la DPUM, en fournissant :

un règlement de copropriété mentionnant l’usage mixte ;
un accord écrit du propriétaire le cas échéant;
des plans cotés précis.

Respect des normes de sécurité et incendie

En matière de normes de sécurité et incendie, les travaux doivent respecter les arrêtés monégasques sur la sécurité dans les immeubles :

issue(s) de secours dégagée(s) et matérialisées ;
plan d’intervention disponible à l’entrée du local
matériel anti-incendie (extincteurs adaptés, vérifiés annuellement) ;
respect des normes des portes coupe-feu,
détecteurs de fumées raccordés au système de sécurité incendie de l’immeuble s’il existe, sinon bloc autonome ou système relié à une centrale de sécurité
installation électrique conforme (norme NFC 15-100).

Respect des normes techniques et d’hygiène

Les travaux doivent rester conformes aux :

normes électriques ;
normes de ventilation et climatisation ;
normes d'isolation acoustique (selon immeuble) ;
normes d’accessibilité PMR (si locaux accueillant du public) ;
normes sanitaires (si création ou modification de sanitaires).

Accessibilité

Selon la configuration de l’immeuble, certains locaux doivent intégrer des mesures d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR). Toute modification importante doit respecter ces règles sauf impossibilité technique ou lié à l’exiguïté du local, qui devra faire l’objet d’une demande de dérogation.

L’achèvement des travaux

Une fois les travaux achevés, il est nécessaire de demander à la DPUM, dans le mois qui suit, une visite de récolement destinée à obtenir l'autorisation définitive d'occuper les locaux modifiés. A cette fin, il doit rédiger ladite demande et fournir l’ensemble des documents requis dans l’autorisation de construire, les plans mis à jour, si ceux-ci ont été modifiés et les plans des aménagements réalisés.

La DPUM peut procéder d’office à un récolement, si la demande correspondante n’est pas présentée dans un délai raisonnable à compter de la date d’achèvement des travaux.

Le récolement a pour but de constater l’observation de toutes les prescriptions réglementaires relatives à l’hygiène, à la sécurité et à la protection de l’environnement, ainsi que de toutes les conditions résultant de l’Ordonnance et de l’autorisation de construire réglementaire. À cet effet, des attestations émises par des bureaux de contrôle concernant, notamment, la conformité des installations électriques et incendies seront exigées par la DPUM ainsi que les résultats d’un test acoustique afin de s’assurer que l’isolation phonique du bien n’a pas été négativement impactée.

Dans le cas où les travaux ne sont pas conformes, la DPUM peut procéder à un récolement provisoire, avec mise en demeure au permissionnaire de mettre les travaux en conformité dans un délai spécifié. Elle procède, sur demande du permissionnaire ou d'office si la demande n'est pas présentée au terme du délai fixé, au récolement définitif une fois les travaux exécutés.

En cas de modification des travaux autorisés, la DPUM peut solliciter leur mise en conformité ou la remise d’un dossier modificatif signé par un architecte membre du Conseil de l’Ordre des Architectes de la Principauté et validé par le syndic de l’immeuble.

Lorsque toutes les conditions et charges imposées au permissionnaire sont remplies, il est procédé au récolement par une Commission composée par des représentants des services administratifs à raison de leurs compétences au regard de la nature des travaux à récoler. Il est assorti d’une autorisation d’occuper les locaux, délivrée au permissionnaire dans le mois qui suit la visite de récolement, attestant que les locaux peuvent être effectivement utilisés pour l’usage auquel ils sont destinés. La Commission dresse alors un procès-verbal de récolement des travaux.

Les sanctions

Des sanctions sont prévues en cas d’infractions aux prescriptions de l’Ordonnance précitée, constatées par les ingénieurs et agents assermentés du service des travaux publics ainsi que par tous les autres agents ayant qualité pour dresser des procès-verbaux. Le fait de mettre obstacle au droit de visite desdits fonctionnaires et agents est puni d'un emprisonnement de six jours à un mois et d’une amende pouvant aller de 2. 250 à 9 000 euros (prévue au chiffre 2 de l'article 26 du Code pénal) ou de l'une de ces deux peines seulement.

De même, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution des travaux qui ne se conforment pas aux dispositions de ladite Ordonnance ou à celles des ordonnances souveraines qu'elle prévoit ou aux prescriptions des autorisations délivrées en conformité avec lesdites dispositions, sont punis d’une amende pouvant aller de de 18 000 à 90 000 euros (prévue au chiffre 4 de l'article 26 du Code pénal).

Le tribunal ordonne, soit la démolition des constructions irrégulières en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur, soit l'exécution des prescriptions édictées par la loi, soit la mise en conformité des constructions avec les conditions de l'arrêté d'autorisation. Il impartit au contrevenant, sous peine d'une astreinte par jour de retard, un délai pour l'exécution des mesures ordonnées.

En outre, si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la situation n'est pas régularisée, le Ministre d'État peut faire effectuer d'office, aux frais et risques des contrevenants, les travaux ordonnés par le tribunal.

Le tout sans préjudice des sanctions administratives ou professionnelles.

Lorsqu'une personne, déjà condamnée, commet à nouveau une des infractions prévues ci-dessus, l'amende est portée au double.

********

Réaliser des travaux à Monaco exige une connaissance approfondie des règles en vigueur et des usages. La Principauté impose un cadre strict mais protecteur, garantissant la sécurité des occupants et la cohérence de l’usage des bâtiments.

Pour les propriétaires, se faire accompagner par un professionnel local permet d’éviter les erreurs, d’accélérer les démarches, et d’assurer la conformité du bien.

Barnes Valeri Agency vous accompagne, non seulement pour vous trouver un bien immobilier, mais aussi pour vous accompagner dans vos démarches relatives aux travaux que vous voudriez entreprendre, avec l’aide de prestataires de confiance.