Monaco 2025 : près de 39 000 résidents et une demande immobilière qui ne faiblit pas

 

 

Sur 2 km² au cœur de la Méditerranée, Monaco réunit aujourd'hui 144 nationalités différentes. Le français, l'italien et l'anglais y sont parlés couramment, les cultures européennes s'y côtoient naturellement, et la Principauté s'impose comme l'un des quelques territoires au monde où un nouveau résident étranger peut s'intégrer sans friction, quelle que soit son origine. C'est précisément cette identité cosmopolite, ancrée dans une tradition d'ouverture séculaire, qui constitue l'un des fondements les plus durables de son attractivité résidentielle.

 

Une Principauté qui continue de croître

Au 31 décembre 2025, Monaco comptabilise 38 857 résidents, soit 434 personnes de plus qu'un an auparavant (+1,1 %). Sur dix ans, la tendance est encore plus éloquente : la population a gagné près de 500 résidents depuis 2016 (37 308 habitants), et plus de 6 800 depuis 2000.

Sur le long terme, la Principauté a pratiquement doublé sa population depuis 1951. Une trajectoire de croissance lente mais continue, qui distingue Monaco de nombreuses métropoles européennes et qui, sur un territoire par définition non extensible, entretient une pression immobilière structurelle.

Ce que cela signifie pour l'immobilier : une demande résidentielle orientée à la hausse sur le long terme, dans un marché où l'offre foncière ne peut mécaniquement pas suivre.
 

Une mosaïque de 144 nationalités : le portrait de la clientèle internationale

Les Monégasques demeurent la première communauté avec 9 333 résidents (24,0 %), devant les Français (8 270, soit 21,3 %) et les Italiens (7 559, soit 19,5 %). Les Britanniques dépassent le seuil symbolique des 3 000 personnes (3 081 résidents, 7,9 %).

Plus loin dans le classement, les communautés suisse (1 237), russe (1 209) et belge (1 038) forment un bloc d'Europe centrale et du Nord bien établi. Américains (485) et Canadiens (416) représentent ensemble près de 900 résidents anglophones nord-américains. Les Ukrainiens (361) et les Israéliens (191) complètent un tableau résolument international.

 

Les grandes tendances par nationalité : une carte démographique en mouvement

Le tableau des évolutions entre 2024 et 2025 dessine des dynamiques particulièrement instructives pour comprendre la demande immobilière à Monaco.

 

L'essor britannique : Brexit et fin du régime non-dom

La hausse la plus spectaculaire concerne la communauté britannique, avec +163 résidents en un an, portant son total à 3 081. Depuis 2016, la progression atteint +285 personnes. Deux facteurs se cumulent pour expliquer cet essor.

D'abord, le Brexit a conduit de nombreux résidents britanniques aisés à repenser leur ancrage européen. Monaco, au cœur de l'Europe continentale, à moins de deux heures de Londres en avion, offre un cadre de vie premium et une continuité de réseau internationale incomparable.

Ensuite, et de manière encore plus décisive, la suppression du régime non-dom au Royaume-Uni, effective depuis le 6 avril 2025, marque une rupture historique. Ce statut, vieux de deux siècles, permettait aux résidents britanniques dont le domicile fiscal était déclaré à l'étranger de ne pas être imposés sur leurs revenus et plus-values de source étrangère. Sa suppression par le gouvernement travailliste soumet désormais toute personne résidant au Royaume-Uni depuis plus de quatre ans à une imposition mondiale sur l'ensemble de ses revenus et gains en capital. Pour les personnes fortunées à patrimoine international, le calcul est simple : Monaco, qui ne prélève aucun impôt sur le revenu, aucune taxe sur les plus-values et aucun impôt sur la fortune, devient une alternative structurellement attractive.
 

Parmi les autres nationalités en hausse entre 2024 et 2025 :

• Italiens : +76 résidents, consolidant leur position de 3e communauté

• Allemands : +44 | Espagnols : +32 | Canadiens : +41 | Américains : +37

• Suisses : +28 | Israéliens : +26
  
   

Les signaux politiques

La communauté ukrainienne illustre l'impact des crises sur les flux migratoires vers Monaco : elle ne comptait que 99 personnes en 2016 et en réunit aujourd'hui 361, avec +43 nouvelles installations entre 2024 et 2025. La majorité des résidents ukrainiens sont des femmes (66,2 %), avec un âge moyen particulièrement jeune de 34,6 ans, ce qui reflète les circonstances de leur départ.

La communauté russe, en progression de +460 personnes depuis 2016, présente un profil similaire de forte féminisation des arrivées récentes.

 

Le Paradoxe français

La communauté française est la seule en recul significatif, avec -100 résidents sur un an et plus de -1 000 depuis 2016. Paradoxalement, les Français constituent en parallèle la première nationalité parmi les nouveaux résidents installés depuis 2023 (près de 550 arrivées). L'explication tient à la démographie : de nombreux résidents français de longue date quittent Monaco au fil du temps — notamment par décès ou départ — tandis que les nouveaux arrivants ne compensent pas intégralement ces départs. À cela s'ajoutent les naturalisations monégasques, qui soustraient mécaniquement des résidents du décompte français.

Parmi les résidents étrangers majeurs installés à Monaco depuis 2023 :

• 30,7 % proviennent de France (première source géographique)

• 19,0 % viennent du Royaume-Uni

• 9,4 % arrivent d'Italie

• 6,2 % de Suisse

• 2,7 % d'Allemagne

 

Un point notable : parmi les Russes récemment installés, moins d'un sur quatre provient directement de Fédération de Russie. Nombre d'entre eux résidaient déjà en Europe occidentale avant de choisir Monaco, ce qui témoigne d'une mobilité intra-européenne des résidents aisés bien ancrée.

Monaco n'est pas seulement une terre de résidence patrimoniale : c'est un bassin d'emploi majeur sur la Côte d'Azur, avec plus de 65 000 salariés dans ses entreprises et administrations, dont près de neuf sur dix résident hors du territoire.

Parmi les résidents en âge de travailler (18-64 ans), 35,8 % occupent un emploi salarié à Monaco en 2025, dont 25,7 % dans le secteur privé et 10,1 % dans le secteur public. Le pic d'activité se situe entre 35 et 44 ans, avec un taux d'emploi de 45,5 %.
 

Le recensement 2025 dénombre 22 577 logements, en hausse de 1,8 % sur un an. Monte-Carlo concentre le plus grand nombre d'unités avec 5 365 logements (23,8 % du parc), suivi de La Rousse avec 4 885 logements (21,6 %). Ces deux quartiers regroupent à eux seuls près de la moitié du parc résidentiel de la Principauté.

La croissance est particulièrement marquée dans certains secteurs : Les Moneghetti (+6,0 %), le Jardin Exotique (+5,3 %) et La Condamine (+4,0 %) enregistrent les hausses les plus importantes, reflétant les récentes livraisons de programmes immobiliers neufs.

Comprendre la structure du parc monégasque est un préalable indispensable pour tout acquéreur ou investisseur étranger.

En 2025, 80,6 % des logements relèvent du secteur privé (environ 18 200 unités), contre 19,4 % de logements domaniaux appartenant à l'État monégasque (4 380 unités). C'est exclusivement sur ce marché privé que s'exercent les transactions immobilières accessibles aux acheteurs et locataires internationaux.

Les disparités entre quartiers sont significatives :

• Larvotto et Monte-Carlo : part de logements domaniaux la plus faible de la Principauté — respectivement 1,1 % et 2,9 %. Ces secteurs concentrent la plus grande densité de biens privés disponibles.

• Fontvieille : 37,9 % de logements domaniaux, proportion la plus élevée.

• Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti : environ 29-30 % de logements appartenant à l'État.

Au-delà des chiffres, ce que le recensement 2025 confirme, c'est la vitalité d'un modèle unique. Monaco est un État où le français, l'anglais et l'italien se parlent naturellement dans les rues, les commerces et les bureaux. Où les 144 nationalités résidentes coexistent dans un environnement sûr, compact et d'une qualité de vie sans équivalent en Europe. Où un chef d'entreprise new-yorkais, une famille italienne ou un entrepreneur britannique peuvent s'installer sans avoir à réapprendre les codes d'une société étrangère.