Loi n°1.554 du 14 decembre 2023: information du conseil national préalable à l'aliénation d'un bien nécessitant sa désaffectation du domaine public
Le domaine public comprend les biens affectés à l'usage public, à un service public ou à un service d'utilité publique et, généralement, toutes les portions du territoire de la Principauté qui ne sont pas susceptibles de propriété privée. Le domaine public est imprescriptible (le bien ne perd pas sa qualité publique du fait d'un non-usage par l'administration ou de son utilisation par un tiers) et inaltérable (le bien ne peut subir de changement), sauf désaffectation. La désaffectation est prononcée par la loi, et donc votée par le Conseil National ; elle a pour effet le retour des biens désaffectés au domaine privé de l'État ou de la Commune (article 1er de la loi n°124 du 15 janvier 1930 sur la délimitation du domaine), entrainant leur déclassement au profit d’un opérateur privé (généralement un promoteur immobilier), condition préalable à toute alinéation (transmission du droit de propriété – constitution de droits réels) de ce bien.
En raison de la rareté du foncier, lequel s’étend sur un territoire de 2 km² environ, les conditions auxquelles I'Etat monégasque envisage de se déposséder d'une parcelle de son domaine constituent un enjeu fondamental tant du point de vue économique qu’urbanistique et patrimonial.
C’est pour cette raison que le Conseil National avait déposé un projet de loi n°1069 le 30 novembre 2022, voté le 7 décembre 2023, aspirant à être informé de manière « plus efficace, en particulier sur les aspects touchant à l'impact réel des projets de loi de désaffectation, en vue de mieux appréhender, dans la durée, les contreparties susceptibles d’être exigées au nom d'un impératif de valorisation des terrains dont l'Etat se départit, et ce au service de l'intérêt général ».
La loi n°1.554 du 14 décembre 2023 vient de consacrer ce principe et l’obligation pour le Gouvernement de transmettre au Conseil National certains éléments d’informations techniques, juridiques et économiques, nécessaires pour procéder à l’étude d’un projet de loi portant désaffectation du domaine public.
Le législateur a veillé aussi à préserver les « intérêts financiers de l’Etat, dans la durée, en particulier pour les projets immobiliers de grande envergure et ce, autour d’une meilleure prise en compte, dans le temps, des développements commerciaux de l’opération. »
La loi s’articule autour de trois axes :
- L’énumération des informations mises à la disposition du Conseil national par le Gouvernement relatives aux :
- éléments prévisionnels urbanistiques avec notamment un plan présentant l'emprise de l'opération immobilière projetée et un programme prévisionnel de la conduite des travaux ;
- éléments prévisionnels juridiques, économiques et financiers tels que la présentation du montage juridique et financier retenu ou les données financières permettant d'apprécier le bilan financier de l'opération.
Il est rappelé que le secret des affaires et la confidentialité inhérents aux négociations menées par l'État ou la Commune relatives au projet d'aliénation sont garantis par le régime de confidentialité des documents de travail prévu par le Règlement Intérieur du Conseil National. La transmission des informations est assurée dans les conditions et selon une procédure propre à assurer le respect dudit secret ou de la confidentialité.
- L’obligation de prévoir dans les accords conclus avec les opérateurs privés des clauses pécuniaires afin de protéger les finances publiques :
- une clause d'intéressement aux profits que génère l’opération;
- une clause fixant le montant de la contrepartie pécuniaire revenant à l'État ;
- une clause déterminant les contreparties, autre que pécuniaires, et les modalités de détermination de leur valeur.
Ces clauses instaurent un mécanisme d’intéressement aux profits supplémentaires qui seraient réalisés par l’opérateur privé et qui n’auraient pas été envisagés par le projet d’origine. Celui-ci permettrait d’apprécier de manière équitable les gains engrangés par l’opérateur privé au-delà de la prévision initiale.
En effet, bien souvent, il est constaté, une fois l’opération commercialisée, que les prix réels de vente sont bien supérieurs à ceux envisagés au départ pour définir la valeur du terrain. Et, compte tenu du prix très élevé du patrimoine foncier, les enjeux sont souvent considérables pour les finances publiques.
Cependant, afin de ne pas porter atteinte au droit de propriété par ce mécanisme, les effets de la clause sont limités à une durée de sept ans à compter de la livraison des bien réalisés par l’opération devant faire l’objet d’un partage entre l’État ou la Commune et l’opérateur choisi, qui ne saurait être inférieur à 50 % au bénéfice de l’État ou de la Commune.
- L’obligation du Gouvernement de communiquer au Conseil National toute modification substantielle de l'opération immobilière ainsi que tout accord conclu par l'État aux fins de la réalisation de cette opération.
La loi n°1.554, destinée à protéger les intérêts de l’Etat et à mieux préserver les deniers publics permettra d’assurer la transparence des contreparties et des compensations à travers leur inscription budgétaire. Par la suite, ces contreparties résultant des désaffectations permettront non seulement de réaliser des remembrements urbains, mais également d’acquérir des biens existants, soit directement, soit grâce au droit de préemption pour le secteur protégé.
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